TIEMPO ‘Comisiones’ es una palabra habitual cuando hablamos de una hipoteca, porque normalmente las entidades bancarias establecen que ciertas gestiones o acciones que están vinculadas al préstamo tengan un coste específico. Así, podemos oír hablar de comisión por apertura de hipoteca, por amortización anticipada, por subrogación, por cancelación… Por ello, es importante que, antes de firmar la nuestra, nos informemos bien sobre todas las que pueden presentarse mientras la tengamos vigente.
En cualquier caso, de todas ellas la más conocida es la comisión de apertura de hipoteca, porque además de ser la primera que podemos encontrarnos, también puede tener un impacto en la financiación de nuestra casa nueva. Esta es la razón por la que hoy en CULMIA queremos hablarte de sus características, para que tengas toda la información que necesitas y no te pille por sorpresa.
El origen de la comisión de apertura de hipoteca
Seguramente, por su nombre ya te hayas podido hacer una idea del concepto que está detrás de la comisión de apertura de una hipoteca. Y es que no es más que el porcentaje del importe de la hipoteca solicitada que algunas entidades financieras y bancos pueden imponer y cobrar en el momento de concederla.
Con anterioridad a 2019, existían diferentes comisiones vinculadas a la solicitud y tramitación de la hipoteca, ya que el banco realizaba varias gestiones, como un estudio de solvencia y gastos, operaciones de formalización e incluso de la propia apertura. De ahí que fuera habitual que reclamara un pago por cada uno de estos trabajos, hasta que la nueva Ley Hipotecaria (Ley 5/2019 de 15 de marzo)estipuló que todos ellos tuvieran que unificarse en una única comisión de apertura hipotecaria.
En concreto, la citada normativa indica en su artículo 14.4:
«Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo».
O lo que es lo mismo, ya solo puede haber una única comisión vinculada a las operaciones de apertura de la hipoteca.
¿Cuál es el coste más habitual de la comisión de apertura de una hipoteca?
Cada entidad financiera o banco decide si fija una comisión de apertura por conceder una hipoteca, porque tampoco es una condición indispensable para formalizar la contratación. Así que es un aspecto que debes valorar a la hora de analizar las diferentes propuestas hipotecarias, ya que si te vinculas a un préstamo que la incluya, inevitablemente tendrá un pequeño impacto en la financiación de tu nueva casa.
Decimos que será pequeño porque la comisión de apertura de una hipoteca suele oscilar entre el 0,1 % y el 2 % del capital que se presta, siendo lo más habitual que esté entre el 0,5 % y el 1 %. Con lo cual, si una hipoteca está valorada en 100.000 euros, el prestamista podrá solicitar al prestatario que, en el momento de formalizar el acuerdo, abone una cantidad situada entre los 100 y los 2.000 euros (probablemente, más bien sea entre los 500 y los 1.000 euros).
Además, como ya hemos indicado, todo lo que incluirá esta comisión de apertura de la hipoteca será lo relacionado con los trámites para hacerla posible: el estudio personalizado sobre los gastos y el riesgo, además de las gestiones que deba hacer la entidad que presta el dinero para que la hipoteca se formalice y empiece a operar.
Legalidad de la comisión de apertura de hipoteca y situación actual
Pese a todo lo comentado y a que la comisión de apertura de hipoteca está contemplada dentro de la nueva Ley Hipotecaria, la realidad es que en los últimos tiempos ha sido puesto en duda tras diferentes reclamaciones interpuestas por clientes de este servicio. ¿La razón? Para algunos de ellos, hay casos en los que podría considerarse como abusiva.
De esta forma, en 2021 el Tribunal Supremo elevó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) para aclarar si la jurisprudencia actual en España es contraria al Derecho de la Unión Europea. A raíz de ello, el mencionado Tribunal Europeo emitió el 16 de marzo de 2023 una sentencia en la que estableció que esta comisión no forma parte del objeto principal del contrato, por lo que puede ser susceptible de control de abuso.
¿Qué quiere decir esto? Que, si consideramos que esta comisión de apertura de hipoteca incumple los controles de cláusulas abusivas que impone la Directiva Europea 93/13, podemos reclamarla en cualquier momento, ya que no hay un plazo definido para hacerlo desde la formalización del mencionado préstamo.
¿Cuándo reclamar?
Aquí el matiz que marca la diferencia es la transparencia de la cláusula impuesta por el banco. Para que se considere como válida, el juez debe decidir si lo señalado en el contrato es claro y comprensible, de forma que el contratante haya podido evaluar previamente el impacto que la comisión de apertura de hipoteca va a suponer en la financiación de la vivienda.
De hecho, tras la mencionada resolución del TJUE, el Tribunal Supremo aplicó sus criterios y se pronunció al respecto el 29 de mayo de 2023 en una primera sentencia. En ella, dejó claro que no hay un criterio único, y que es necesario que se valore individualmente cada caso para decidir si la cláusula es válida o no. Por lo que debe ser el consumidor quien, de forma subjetiva, analice si es abusiva y decida si reclama para que la Justicia tome una decisión.
¿Cómo reclamar?
En el caso de que consideremos que la comisión de apertura de hipoteca que nos ha impuesto nuestro banco es abusiva, lo ideal es que reclamemos directamente al banco la restitución de la cantidad que abonamos en su momento. Y si este no responde o rechaza la petición, deberemos acudir a un abogado para que inicie el procedimiento judicial correspondiente.
En el caso de llegar a este punto, es importante reseñar que es posible que el mencionado procedimiento judicial se prolongue durante meses o incluso años antes de ser resuelto. Así como que el demandante, en su reclamación, también tiene el derecho de solicitar los intereses desde el momento que efectuó el pago, tal y como queda estipulado en el Art. 1303 del Código Civil.
La importancia de informarse sobre la comisión de apertura de hipoteca
En definitiva, aunque la comisión de apertura de hipoteca es ya cada vez menos habitual es nuestro país, es importante que preguntemos por ella a la entidad financiera o banco. Antes de firmar, esta deberá aclararnos si la incluye o no, y en caso afirmativo, tendrá que justificar su imposición (en función de los servicios que haya prestado) y comunicarla de forma transparente para que conozcamos tanto sus características como el coste total que nos supondrá.
Te recomendamos:
