Para muchas personas, la contratación de una hipoteca es la única forma que tienen de comprar una vivienda. Por lo tanto, el mero hecho de firmarla representa una de las decisiones más importantes de su vida, ya que en ese momento no solo se comprometen a devolver el préstamo en el futuro, también asumen el pago de intereses y comisiones, además del cumplimiento de los plazos acordados.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que las condiciones de este contrato suelen ser flexibles y que el comprador de la vivienda cuenta con diferentes fórmulas para mejorar sus condiciones de financiación. Entre ellas, la amortización anticipada de hipoteca, una opción muy atractiva para conseguir un doble efecto: la reducción de los intereses y de las cuotas a abonar. De ella queremos hablarte hoy en CULMIA.
¿Qué es la amortización de una hipoteca?
Si vamos al concepto básico, la RAE define amortización como «Devolver el dinero (de una deuda o un préstamo), gralm. mediante pagos periódicos». Así que, cuando hablamos del plazo de amortización de una hipoteca, nos referimos al tiempo que inicialmente hemos acordado con el banco para pagar las cuotas y, por tanto, devolver tanto el préstamo como sus intereses.
En este sentido, el Banco de España recuerda que la amortización de una hipoteca suele ser un plazo largo de tiempo y que, a la hora de elegir su duración hay que tener en cuenta que:
- Cuanto más largo sea (sin que varíen las demás condiciones del préstamo), más bajas será las cuotas, pero los intereses totales serán a su vez mayores.
- Cuanto más largo sea, más posibilidades habrá de que se produzcan cambios tanto en las condiciones del préstamo como en las circunstancias y necesidades de quien lo contrata. Algo que ocurre claramente en el caso de las hipotecas variables, ya que sus intereses están ligados a índices de referencia como el Euríbor.
En España, lo habitual es terminar contratando una hipoteca a 30 años o incluso a 40, siempre y cuando el banco la conceda. De hecho, según un estudio realizado en 2021 por ‘Idealista Hipotecas’, más del 50 % de las personas que solicitaron un crédito hipotecario entre 2019 y el citado año no habrán saldado su deuda al alcanzar los 65 años de edad.
Amortización anticipada de hipoteca
Desde el punto de vista del comprador de la vivienda, la gran ventaja de la hipoteca es que le permite fraccionar el pago en el tiempo, lo que le da cierta tranquilidad para abordar cada cuota. Pero no es la única, porque en condiciones normales también adquiere el derecho de realizar una amortización anticipada, con los beneficios que ello conlleva.
Así, si acudimos de nuevo al Banco de España, este define la amortización anticipada de hipoteca como la posibilidad de «devolver parte del capital prestado durante la vida del préstamo (antes de su vencimiento)». Algo que deberá haberse pactado previamente entre las dos partes, para definir las condiciones en las que se realizará esta operación.
Tipos de amortización anticipada de hipoteca
Hay dos formas de hacer una amortización anticipada de hipoteca. La más común es la parcial, en la que adelantamos una parte de la cantidad pendiente de pagar. Mientras que la alternativa es hacer una amortización total, es decir, saldar por completo la deuda para poder obtener la cancelación registral de la hipoteca. Es más, ten en cuenta en este caso que la carga de la hipoteca no se elimina automáticamente de tu vivienda, por lo que deberás hacer personalmente este trámite.
Formas de hacer una amortización anticipada de hipoteca
Si estamos en disposición de anticipar parte del pago de nuestra hipoteca, podemos elegir entre dos modalidades de amortización:
- Amortización de cuota (tanto capital o intereses): al reducir nuestra deuda, tenemos la opción de pedir que el banco reduzca los importes de las restantes cuotas que nos queda por pagar. De esta forma, podemos encararlas más fácilmente y, además, también reduciremos los intereses totales del préstamo; si bien mantendremos el plazo de devolución que pactamos inicialmente.
- Amortización de plazos: la alternativa a la amortización de cuota es reducir el tiempo de vigencia del préstamo, de forma que podamos acabar antes de pagarlo. Esto significa que el importe de las cuotas venideras no variará, aunque a cambio el número de estas se reducirá.
Si lo que nos preocupa es la cantidad de intereses que deberemos pagar a la larga, es importante que tengamos en cuenta que acortar el plazo suele ser la opción más rentable para efectuar la amortización anticipada de hipoteca. La razón es que a menos tiempo, menos margen para que se generen intereses, así como también menor exposición a los índices de referencia (si la hipoteca es variable o mixta).
Posibles penalizaciones de la amortización anticipada de hipoteca
Por todo lo dicho, si el hipotecado consigue ahorrar o reunir una importante cantidad de dinero, la amortización anticipada de su hipoteca puede ser una magnífica idea para que, a largo plazo, salga ganando. Pero también es importante que tenga en cuenta que las entidades financieras pueden penalizar este movimiento incluyendo una comisión.
En cualquier caso, esta situación debe figurar claramente en el contrato hipotecario. A lo que se añade otro aspecto clave: la ley establece límites para estas comisiones. En concreto, los créditos hipotecarios concertados a partir del 16 de junio de 2019 tienen marcados los siguientes topes:
- En el caso de las hipotecas de interés variable, la comisión puede llegar a ser de hasta el 0,25 % si el pago se realiza en los tres primeros años tras la firma o del 0,15 % en el caso del cuarto y quinto año.
- En las hipotecas fijas, la comisión y el período de vigencia son mayores: de hasta el 2 % en los primeros 10 años y del 1,5 % en los restantes.
Todo esto nos invita a prestar atención la existencia o no de comisiones a la hora de buscar la mejor hipoteca, especialmente si el comprador prevé que más adelante tendrá la oportunidad de amortizarla anticipadamente. Y también a la posibilidad de que haya exenciones vigentes en un momento dado, ya que, por ejemplo, durante 2024 la amortización anticipada de hipoteca no conlleva comisiones en el caso de los préstamos a interés variable.
Cómo solicitar la amortización anticipada de hipoteca
El proceso para solicitar el pago anticipado de una parte o de toda la hipoteca es bastante fácil de llevar a cabo:
- El primer paso es contactar con el banco para solicitar la amortización anticipada de hipoteca. Para ello, basta con concertar una cita en nuestra oficina habitual o presentarnos en ella. Además, durante la reunión se nos informará de si la operación incluirá comisión y el importe de esta, en caso de ser así.
- A continuación, deberemos indicar por escrito la fecha en la que tenemos previsto realizar este ingreso anticipado y que no estaba previsto. Al hacerlo, concretaremos la cantidad amortizada y dejaremos constancia de nuestra decisión.
- Finalmente, podremos realizar el pago de la cantidad acordada y de la comisión, si es que la amortización la incluye.
Ten en cuenta también que, si la amortización conlleva la cancelación total de la hipoteca, el banco podrá pedir que se le dé un preaviso y fijar una fecha a partir de la cual se podrá saldar la deuda. Normalmente se trata de un límite temporal de un mes como máximo, de forma que toda la gestión pueda tramitarse correctamente.
¿Ahorrar o amortizar anticipadamente?
Es la gran pregunta que se pueden hacer los compradores que tienen capacidad de ahorro o recientemente han ingresado una buena cantidad de dinero. Y la respuesta no es sencilla, porque dependerá de:
- Las condiciones de nuestra hipoteca y de si incluye comisión por la amortización anticipada del préstamo.
- El tipo de amortización de la hipoteca, ya que en España el sistema más habitual es el francés. Este estipula que en los primeros años de hipoteca se paga una proporción mayor de intereses que de capital, para posteriormente invertirse esta tendencia. En cuyo caso es recomendable amortizar cuanto antes, dado que el pago anticipado se hace sobre el capital y los intereses siempre se calculan sobre el capital pendiente.
- La situación del Euríbor. Por supuesto, en el caso de las hipotecas variables el índice de referencia también debe condicionar nuestra situación: cuando el Euríbor está en niveles bajos probablemente lo idóneo sea ahorrar e invertir ese dinero; mientras si está en niveles altos, quizá lo ideal será hacer una amortización anticipada. Todo dependerá de la rentabilidad y del interés actual de nuestra hipoteca, porque si el primero es mayor, la inversión probablemente resulte la opción acertada.
- Posibles ventajas fiscales. Para las hipotecas firmadas con anterioridad a 2013 y destinadas a la compra de vivienda habitual, hay una ventaja fiscal relevante: la amortización anticipada permite desgravar hasta el 15 % de lo devuelto al banco, con un límite de 9.040 euros al año.
- Nuestra liquidez. Y es que deberemos valorar si el dinero que tenemos ahorrado y que nos planteamos amortizar lo vamos a necesitar más adelante para afrontar algún gasto. Si es una cantidad que no necesitamos, podremos utilizarla sin problemas para anticipar el pago de nuestra deuda.
- Planificación de futuro. Si no nos preocupa tener una hipoteca a largo plazo o estar pagando una cuota determinada cada mes, quizá prefiramos guardar el dinero ahorrado o incluso invertirlo para que nos genere intereses favorables.
Esperamos que tengas ya totalmente claro en qué consiste la amortización anticipada de hipoteca, de forma que puedas decidir si es una opción mejor para ti que el ahorro. De hecho, recuerda que también te ofrecemos una completa guía de financiación, pensada para ayudarte a poner en marcha las mejores estrategias para pagar tu vivienda.
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