Hacer predicciones en el mercado inmobiliario no es sencillo, porque está condicionado por factores sociales, económicos y políticos muy diversos. Pero, pese a ello, es posible analizar su situación actual para detectar patrones y tendencias que ayuden a realizar un pronóstico a corto plazo.
Por eso, hoy en CULMIA queremos hablar sobre el panorama presente y realizar una previsión para el mercado inmobiliario en 2025. Un futuro que sigue planteándose complejo y exigente para todos aquellos que buscan adquirir una vivienda, en compraventa o alquiler, a un precio asequible.
Contexto del mercado inmobiliario a finales de 2024
Para empezar, vamos a hacer un breve repaso a todos esos factores que actualmente están impactando directamente en la previsión del mercado inmobiliario para 2025.
Situación económica actual
El contexto económico actual está marcado por la reciente pandemia de COVID-19 y por circunstancias geopolíticas, como la guerra de Ucrania. El encarecimiento de las materias primas y de recursos energéticos, como el gas o el petróleo, hizo que la inflación se disparase, por lo que el Banco Central Europeo (BCE) respondió con un incremento de los tipos de interés.
Lógicamente, esta decisión afectó negativamente a las hipotecas y al precio de las viviendas, ya que el Euríbor pasó en poco más de año y medio de estar en valores negativos a superar el 4 % a finales de 2023. Lo que provocó, por ejemplo, que el valor de los préstamos a tipo variable se incrementara una media de 3.000 euros al año en España.
Sin embargo, la buena noticia es que la inflación empezó a moderarse en 2024, lo que provocó una respuesta positiva en el BCE. Tras muchos meses de subidas consecutivas, en junio del citado año el organismo recortó 25 puntos básicos los tipos de interés y los dejó en el 4,25 %, abriendo con ello un nuevo panorama marcado por la contención. De hecho, este mostró entonces su intención de mantener los tipos de interés en unos niveles restrictivos hasta lograr que la inflación alcance el objetivo del 2 %.
Oferta y demanda
Frente a la pérdida de poder adquisitivo por la reciente crisis y la inflación, las familias españolas optaron por guardar su dinero. No en vano, su capacidad de ahorro subió en 2023 hasta el 11,7 % de la renta bruta disponible, una cifra muy por encima del promedio histórico (8,2 %) entre los años 2000 y 2019.
De esta forma, ahora que lo peor empieza a quedar atrás, muchas de ellas están optando por invertir estos ahorros en un bienes inmuebles. Lo que, en parte, explica que actualmente 6 de cada 10 operaciones de compraventa se cierren sin hipoteca de por medio. Aunque no es la única razón, porque hay otra todavía con mayor peso: el elevado número compradores procedentes del extranjero, de alto poder adquisitivo, y que también deciden invertir en el mercado inmobiliario español.
Estos dos aspectos, junto con la tendencia de incremento de población en las grandes ciudades, mantiene la demanda en niveles muy altos: en el verano de 2024 el 23 % de la población española mayor de 18 años interactuaba con el mercado, ya fuera para comprar o alquilar.
Una situación que ha acentuado todavía más el problema de la baja oferta disponible, y que ya venía dándose por otras circunstancias, como: la ausencia de suelo residencial para construir, la falta de seguridad jurídica y de mano de obra cualificada, los altos costes de financiación de los proyectos yla lentitud de los procesos burocráticos para sacarlos adelante.
Precios de los alquileres
Los alquileres son el tercer factor que condicionará la previsión del mercado inmobiliario para 2025. Y es que, en un momento marcado por la alta demanda y la escasa oferta, estos se mantienen como una modalidad de inversión rentable para los propietarios en las grandes ciudades.
Sin embargo, la apuesta del Gobierno por regular sus precios mediante la definición de zonas tensionadas —a través de la nueva Ley de Vivienda— y el establecimiento de un tope en base al IPC está propiciando que poco a poco disminuya la oferta de viviendas en alquiler. Así lo demuestran los datos, porque a principios de 2024 solo el 7,6 % de las viviendas se encontraban en este régimen, por el 92,6 % que estaban en venta.
El resultado está siendo un trasvase claro y paulatino del mercado del alquiler al de compraventa, dado que el 21,11 % de las viviendas disponibles para su compra en los primeros meses de 2024 estaban anteriormente en arrendamiento.
Previsión del mercado inmobiliario para 2025
En definitiva, actualmente hay un desajuste importante entre la alta demanda y la baja oferta, lo que inevitablemente nos dirige a una previsión del mercado de inmobiliario para 2025 con precios todavía más altos y un crecimiento en el número de operaciones.
De hecho, todo apunta a que la demanda no se va a relajar durante el año próximo, impulsada por:
- La recuperación cíclica de la economía, y que probablemente termine favoreciendo la demanda de vivienda de los extranjeros.
- Las previsiones que hablan de un crecimiento del PIB en 2025 de hasta el 2,1 %, lo que facilitará la creación de empleo y el fortalecimiento de la renta de las familias.
- La nueva tendencia de bajadas de tipos de interés, que permitirá a los compradores a acceder a mejores ofertas de hipotecas variables para la compra de vivienda.
- La alta demanda embalsada existente en España, ya que la crisis y la pandemia han obligado a muchos jóvenes a postergar su emancipación.
Un panorama ante el que el mercado inmobiliario no va a tener un gran margen de respuesta, atascado como está por los problemas estructurales ya comentados. Aunque, dentro de lo positivo, sí se espera que la superficie visada para obra nueva y rehabilitación siga creciendo en 2025, continuando con la línea marcada en 2024 y que ya en su primer semestre ofreció los mejores datos en el último lustro.
¿Cuánto crecerá el precio de la vivienda en 2025?
Teniendo todo ello en cuenta, no se atisba una caída en los precios a corto plazo. En su lugar, las previsiones especializadas apuntan a un crecimiento en 2025 que podría estar entre el 2 % y el 3 %, motivado por:
- el constante incremento de los precios de la construcción,
- la presión que la alta demanda realiza sobre el propio mercado inmobiliario,
- y las dificultades para mejorar la oferta de vivienda, que se hace especialmente palpable en las grandes capitales de provincia, como Madrid y Barcelona o San Sebastián, así como en ciudades turísticas como Málaga, Bilbao o Granada.
Es más, la previsión del mercado inmobiliario para 2025 sí es especialmente optimista en lo que respecta al número de operaciones de compraventa que se realizarán. Pese a la subida de precios anunciada, el año podría terminar siendo el mejor en este aspecto desde la burbuja de 2008, llegando incluso a superar las 800.000 viviendas vendidas. Un registro muy interesante, si lo comparamos con las cerca de 583.000 que se transfirieron en 2023.
Así que las perspectivas de precios en ascenso no parece inquietar a los potenciales compradores, conscientes como son del valor que actualmente tiene la vivienda como inversión. De ahí que en CULMIA te ofrezcamos nuestra ayuda para que, si lo deseas, puedas encontrar cuanto antes la casa ideal que buscas al mejor precio. ¡Contacta con nosotros y descúbrelo de primera mano!
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