El verano puede ser un buen momento para tomar decisiones importantes en nuestra vida, como comprar una nueva vivienda. Gracias a que hay más horas de luz solar y a que solemos tener más tiempo libre en esta época del año, es muy posible que nos resulte más fácil buscar casa, elegirla y gestionar la compra.
Por ello, si nos encontramos ante esta perspectiva, no está de más que nos informemos con antelación sobre los cambios que se esperan para la hipotecas de cara a las próximas semanas, y más en este 2024, un año que ya ha dejado claro que puede acabar siendo un punto de inflexión importante para cambiar la tendencia al alza de sus costes.
Antes de enfocarnos en lo que nos espera a corto plazo, es importante mirar hacia atrás para saber bien de dónde venimos. Y lo primero que podemos decir es que 2023 fue un año duro para el mercado hipotecario, ya que el euríbor siguió una línea ascendente que solo se frenó durante sus últimos meses. Entre octubre y diciembre cayó medio punto y comenzó 2024 por debajo de los 4 puntos (3,686).
Desde entonces, se ha mantenido en una situación de estabilidad, con variaciones ínfimas que tampoco se han traducido en grandes ofertas en las propuestas hipotecarias de los bancos. ¿La razón? En estos meses, el Banco Central Europeo (BCE) ha optado por mantener estables sus tres tipos de interés, a pesar de las buenas noticias proporcionadas últimamente por la inflación y de las previsiones favorables sobre el crecimiento económico de la eurozona.
En concreto, y por quinta ocasión consecutiva, en su reunión de abril el BCE no cambio su tipo de interés de referencia (4,5 %), lo que ya se entendió como una declaración de intenciones de cara al futuro y como un anticipo de un inminente descenso en su siguiente reunión, a principios del mes de junio. Y es que, su máxima responsable, Christine Lagarde, ya destacó que, justo antes del verano, habría más razones de peso para reducir los tipos de interés. Algo que no sucede desde 2016.
La pregunta clave es qué cambios en las hipotecas se producirán este verano y si, realmente, traerán buenas noticias para los hipotecados. Lo cierto es que los antecedentes ya comentados dan margen para el optimismo, porque tanto la estabilización de los tipos de interés del BCE y como la consiguiente del euríbor han supuesto un alivio para la presión que, desde hace año y medio, estaba recibiendo el mercado.
Esta tuvo efectos severos sobre la compraventa en España, porque, según datos del INE, en 2023 se inscribieron en los registros de la propiedad 381 560 hipotecas, lo que supuso un descenso del 18 % respecto a los datos del año anterior. Y es que, frente a los elevados intereses de los préstamos, muchos nuevos propietarios buscaron fórmulas para pagar sus viviendas al contado, como a través de ahorros o de dinero procedente de herencias.
Ante esta situación, los bancos se vieron en la necesidad de mejorar sus condiciones para determinados perfiles, y ahora, una vez que la situación se ha estabilizado, todo apunta a que harán extensibles estas ventajas al resto de los solicitantes. Todo con el objetivo de recuperar el pulso en el mercado hipotecario y lograr un repunte incluso en un período de menos actividad como suele ser el verano.
Así pues, la posible reducción de los tipos de interés del BCE durante el mes de junio podría tener la consecuencia directa de nuevas bajadas en el euríbor. Como vamos a ver más adelante, esto probablemente se traduzca a su vez, en inminentes revisiones a la baja para aquellas hipotecas variables o mixtas ya firmadas, así como en mejores condiciones para la contratación de los nuevos préstamos bancarios.
Sin embargo, los movimientos de las autoridades europeas no son el único factor que condicionará los cambios en las hipotecas que se producirán a corto plazo. Estos también dependerán de la demanda existente en el propio mercado hipotecario, la cual, como ya hemos visto, cayó de forma evidente durante el tramo final de 2023.
Esta es una situación que, con el inicio de 2024, ha empezado a invertir su tendencia. En febrero se apreció un incremento del 6 % en la venta de viviendas, el cual vino acompañado también de un repunte del 3,8 % por encima de la media interanual en la concesión de hipotecas (el mejor dato desde noviembre de 2022).
Así, en el segundo mes del año se firmaron 37.232 préstamos, lo que contribuyó a recuperar algo la situación y evidenció que este año va a ser clave para que los bancos incrementen sus carteras de clientes. Al menos, a un ritmo moderado, porque también parece claro que la recuperación se va a ver lastrada por la evidente escasez de oferta de vivienda.
Dicho todo esto, la situación es tal que algunos expertos incluso ya se han atrevido a hablar de ‘guerra hipotecaria’ durante la segunda mitad de 2024. Los pobres datos del año pasado han hecho que las entidades bancarias tomen decisiones, especialmente en lo que respecta a las hipotecas más sensibles a estos cambios económicos y sociales: las hipotecas variables y mixtas.
Según Javier Ruiz, Jefe de Economía de la Cadena SER, la previsión es que el euríbor cierre 2024 en un 3,3 % y que, durante el año que viene, se mueva en tipos de en torno al 2 %. Movimientos que significarán menos intereses para los bancos y, por tanto, les obligarán a mejorar sus ofertas de créditos para tratar de incrementar su volumen comercial. Lo que debería llevar a una mayor competencia en el mercado.
Pese a ello, justo antes del verano los principales cambios en las hipotecas se han limitado a las de tipo fijo y mixto. En el mes de abril, ya era posible encontrar hipotecas fijas con un interés por debajo del 3 % (a pesar de estar el valor del euríbor en un 3,718 %) y mixtas con un TIN fijo para los primeros años del 2,25 %. Unas condiciones interesantes, pero que también son un aperitivo de los grandes movimientos que se esperan en el mercado de las hipotecas variables.
Y es que los futuros propietarios no son los únicos que siguen con atención los cambios en las hipotecas. Tampoco pierden de vista la situación aquellos propietarios de inmuebles que ya tienen contratada una hipoteca variable o mixta y que, por esta situación, han visto incrementada, en mayor o menor medida, su cuota durante los últimos meses.
Más allá de la ligerísima subida del euríbor que se produjo en marzo (de 0,047 %), y que solo afectó a aquellos que tuvieron ese mes su revisión anual, a partir de ahora se espera que las revisiones periódicas (incluidas las semestrales) empiecen a ser beneficiosas para los clientes.
Es más, según estimaciones de la OCU, en abril los hipotecados que ven actualizada su cuota cada 6 meses tuvieron que pagar 23 euros menos al mes por cada 100 000 euros pendientes de devolver. Y estas reducciones podrían ser más acusadas en verano, siempre y cuando se cumplan los mencionados pronósticos de caídas en el euríbor.
Todo hace pensar que sí, al menos si lo comparamos con el panorama de los últimos meses. La situación de hoy augura cambios en las hipotecas, lentos pero evidentes, que cada vez resulten más ventajosos para los consumidores, especialmente para aquellos que ahora se disponen a contratar una. Con lo cual, la paciencia también podría acabar resultando un factor diferencial, toda vez que el panorama podría ser todavía mejor durante 2025.
Por eso, para el futuro comprador, la decisión de adquirir ya su vivienda o esperar dependerá en gran medida de la prisa que tenga. Si no le urge, probablemente lo recomendable sea que espere unos meses más para dejar que el euríbor caiga por debajo del 3 % y que estas mejoras en las condiciones de contratación se consoliden. Sobre todo, para las hipotecas de tipo variable.
Principalmente porque, aunque en el mercado hipotecario es imposible predecir el futuro con un 100 % de seguridad, la tendencia de este inicio de 2024 es evidente y apunta a un verano que se convertirá en punto de inflexión para el mercado: después de un 2023 particularmente duro y un comienzo de año de cierta estabilidad, lo más probable es que la segunda mitad de 2024 llegue cargada de buenas noticias.
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