TIEMPO La realización de las obras en el sector inmobiliario cuenta con su propia normativa. De hecho, según esta, no es posible habitar un inmueble si previamente no se han cumplido con una serie de requisitos, como la tramitación y obtención de lo que se conoce como Certificado Final de Obra (CFO). De él queremos hoy hablarte en particular, para que tengas claro en qué consiste, cómo se puede solicitar y cuánto tarda en obtenerse.
¿Qué es el Certificado Final de Obra?
Su nombre ya nos da unas pistas muy importantes sobre lo que es, porque se refiere al conjunto de documentos que dan fe y confirman que un proyecto de construcción u obras ha finalizado y que, además, se ha realizado conforme a lo que establece la Licencia de Obras otorgada por el Ayuntamiento local.
Por lo tanto, es un certificado necesario en el caso de la construcción de viviendas de obra nueva; pero que también puede llegar a ser necesario si se trata de un inmueble antiguo que ha sido sometido a una reforma importante. Y es que, sin este documento, no podrá ser habitado legalmente.
Así, y en resumen, que un edificio disponga de un CFO garantiza que:
- Su obra de nueva construcción o de reforma ha finalizado.
- Se puede entregar la vivienda o conjunto de viviendas.
- Las obras que se han llevado a cabo han cumplido con todos los requisitos legales que se exigían para su ejecución, tanto a nivel estatal como autonómico o local.
¿Quiénes deben cumplimentar y firmar el Certificado Final de Obra?
Por sus particularidades técnicas, este documento no puede ser completado por cualquier persona, como el futuro propietario de la vivienda de obra nueva. En su lugar, quienes deben rellenarlo son dos profesionales:
- El director de la obra, normalmente un arquitecto; aunque, si no se trata de una edificación, puede ser un ingeniero. Es quien dirige el desarrollo de la obra, tanto en sus aspectos técnicos como urbanísticos, procurando adaptarse al proyecto, la licencia de edificación y las condiciones establecidas por el contrato.
- El director de ejecución de la obra, generalmente un arquitecto técnico; si bien, si no se trata de una edificación, pude ser un ingeniero técnico. Este profesional es el responsable de la dirección de la ejecución material de la obra, así como del control cualitativo y cuantitativo de la construcción y de la calidad con la que se edifica.
¿Qué documentos se deben entregar para que el Certificado Final de Obra tenga validez?
Los profesionales mencionados deberán aportar varios documentos que acompañen al Certificado Final de la Obra. El objetivo es que estos demuestren que la obra se ha desarrollado según la normativa y que, además, ha finalizado.
La necesidad de uno u otro documento depende de lo que índique la ley local y de la propia gestión de la obra. Pero es posible que haya que aportar:
- Los planos de la obra para constatar sus medidas.
- El libro del edificio.
- El libro o proyecto de órdenes, el cual incluye toda la información de la obra.
- El plano final con todas las modificaciones realizadas en el edificio.
- El documento que acredite el pago de la tasa correspondiente.
¿Qué información contiene el Certificado Final de Obra?
Para que esté adecuadamente cumplimentado, el CFO debe incluir la siguiente información:
- El tipo de obra que se ha realizado.
- El emplazamiento y la localidad donde se ha llevado a cabo la obra.
- La Licencia de Obra, dado que este documento es necesario para la realización de la construcción o reforma.
- Los datos del promotor, constructor y proyectista.
- Los nombres, titulaciones, números de colegiados y nombres de los colegios del director de ejecución de la obra y del director de la obra.
- Por parte del director de obra, la relación de las modificaciones que se hayan realizado en la obra y que fueran compatibles con las condiciones de la licencia.
- Por parte del director de ejecución, la relación de los controles realizados durante la obra y sus resultados.
Una vez que se disponga de toda esta información, los dos profesionales responsables (director de la obra y director de ejecución de la obra) deberán firmar el Certificado Final de la Obra para dar fe de que esta se ha llevado a cabo conforme a lo proyectado y bajo sus respectivas responsabilidades.
¿Qué ocurre si a mitad de obra cambia alguno de los dos directores responsables?
Si se produce el cese oficial del director de la obra o de su director de ejecución mientras esta se está llevando a cabo, será el profesional que lo sustituya (y que, por tanto, se encargue de finalizarla) quien deberá completar y expedir el Certificado de Final de Obra. Un cambio que podría conllevar un incremento del coste de este certificado, dado que el nuevo profesional deberá asumir la responsabilidad del trabajo que, con anterioridad, realizó el anterior responsable técnico.
¿Cómo se tramita el Certificado Final de Obra?
Es importante tener en cuenta que las firmas y tramitación del Certificado Final de Obra corren a cargo de los profesionales que participan en ella, por lo que el propietario de la vivienda o inmueble no debe hacer nada especial para obtenerlo. De hecho, su coste de gestión ya está incluido el presupuesto de la obra.
Para hacerse con el modelo de Certificado de Final de Obra, estos profesionales pueden dirigirse a su colegio profesional, donde lo encontrarán de forma gratuita, tal y como establece el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto. Un buen ejemplo de ello es el certificado que ofrece el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, diseñado a partir del modelo estándar que establece el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE).
En cualquier caso, resulta también relevante saber que este documento está regulado por la Ley de Ordenación de la Edificación (LOU). En su artículo 6 se detalla, entre otras cosas que, salvo que se pacte lo contrario, “la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra”. De ahí que el CFO sea, de igual manera, importante para determinar el plazo en el que el constructor puede hacer entrega de la obra al promotor, una vez que ha finalizado la misma.
¿Cuál es el precio del Certificado Final de Obra?
Como acabamos de indicar, el CFO no se paga de forma independiente, sino que puede figurar como un gasto más del presupuesto de la obra que detalle el arquitecto. De hecho, suele incluirse en el apartado correspondiente a la dirección de la obra, ya que en él, y entre otros, se detallan los costes asociados a la emisión de los certificados necesarios para la realización de esta, incluido el Certificado de Fin de Obra.
En cualquier caso, para hacernos una idea, el coste de la dirección de la obra suele suponer el 30 % de los honorarios del arquitecto; mientras que el 70 % restante corresponde a las tareas relacionadas con el desarrollo el proyecto.
¿En qué casos es obligatoria la obtención del Certificado Final de Obra?
Cada Comunidad Autónoma (o incluso ayuntamiento) puede establecer su propia normativa para permitir la habitabilidad de un inmueble. Pero, de forma general, podemos señalar que el CFO es necesario cuando:
- Se proyecta y ejecuta una obra nueva.
- Se realiza una obra mayor en el inmueble, de forma que, para llevarse a cabo, esta precise de una licencia urbanística y la participación de un arquitecto y de un arquitecto técnico.
Y después del Certificado Final de Obra, ¿qué?
Por todo lo dicho, todo inmueble terminado debe contar con su propio Certificado Final de Obra, porque es un documento necesario a su vez, para solicitar otros documentos básicos para vivir en él, como la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación. No en vano, la ley no permite habitar una vivienda que no haya finalizado su construcción, porque en ese caso se considera que no reúne las condiciones básicas para ello.
Es esta la razón por la que, el comprador, puede quedarse tranquilo al cerrar la operación: y es que, la mera existencia de la cédula de habitabilidad en su futura vivienda permite confirmar que esta también cuenta con su propio Certificado Final de Obra.
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