Comprar una casa con hipoteca: guía completa

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9 MINS30 de mayo de 2024 | culmiaActualidad

A la hora de afrontar la compra de una casa, es fundamental tener dinero ahorrado. Sin embargo, en muchas ocasiones incluso así no es posible pagarla al contado y es necesario solicitar ayuda a un banco o entidad financiera para sufragar el gasto. Es lo que popularmente se conoce como pedir una hipoteca, un proceso que no es especialmente complicado, pero que sí requiere tener claros varios conceptos para no llevarse sorpresas negativas por el camino.

En España, entre enero y octubre de 2023, el 38,9 % de las viviendas que se compraron requirieron también la firma de este préstamo. Es decir, 323 998 en total de las 832 756 que cambiaron de propiedad. Por eso, quizá tú te estés planteando comprar una casa con hipoteca en un futuro próximo. Así que para ti es esta guía completa, ya que en este artículo vamos a contarte todos los aspectos que debes saber para que puedas financiar esta operación sin ningún sobresalto.

¿Qué supone pedir una hipoteca?

La RAE define hipoteca como «Derecho real que grava bienes materiales sujetándolos a responder del cumplimiento de una obligación dineraria». En este caso, un banco o una entidad financiera presta una determinada cantidad de dinero a la persona que está interesada en comprar una vivienda a cambio de gravar esta propiedad. Por lo que el prestatario se compromete a abonar la deuda con los intereses correspondientes y según los plazos estipulados, a la vez que tiene el derecho de disfrutar de la casa.

Cuando la deuda queda saldada, el prestatario adquiere de pleno derecho la propiedad de la vivienda, mientras que si la deuda queda sin pagar, la entidad que ha emitido el gravamen (que ha prestado el dinero) puede reclamarla. Por lo tanto, un préstamo hipotecario supone:

Adquirir un compromiso financiero importante de cara al futuro, ya que quien lo solicita se compromete a devolver el dinero prestado y además, hacerlo con unos intereses previamente pactados.
Asumir una deuda a pagar, generalmente, a largo plazo. Lo habitual es abonarla en un plazo de entre 20 y 30 años, lo que hace que las cuotas a pagar sean asequibles para los compradores que no disponen de un gran ‘músculo’ financiero.

¿Qué es lo que hay que hacer antes de pedir una hipoteca?

Como acabamos de ver, solicitar una hipoteca es una decisión importante y conviene medir bien todos los pasos hasta tomarla. De ahí que sea recomendable tener claras varias cosas antes de acudir al banco a pedirla.

Informarnos de las características de la vivienda que queremos comprar

A primera vista, nos gusta una vivienda y tenemos interés en comprarla. ¿Pero realmente es ideal y encaja con lo que buscamos? Además de visitarla en más de una ocasión, es básico hablar con el agente inmobiliario que gestiona su venta o con el propietario sobre todo lo que rodea al inmueble:

Preguntar las razones por las que se vende y precisar sus características: si es de obra nueva o de segunda mano, qué superficie total tiene, si dispone de plaza de parking y/o garaje, sus gastos de comunidad, particularidades sobre el vecindario, comunicaciones con el resto de la localidad donde se encuentra, si tiene todos los servicios básicos cerca, si ya están dados de alta sus suministros básicos (luz, agua o gas), etc.
Consultar si tiene deudas: ¿realmente el precio a pagar es el que figura en su precio de venta o su compra conlleva asumir otro tipo de cargas económicas? Preguntar al agente o al propietario es una forma fácil de aclarar rápidamente este asunto, aunque también es recomendable solicitar la nota simple del inmueble en el Registro de la Propiedad, porque este es un documento que se puede obtener fácilmente y que da toda la información sobre la propiedad y sus deudas vinculadas, como otras hipotecas, cargas, deudas fiscales o embargos.
Su certificado energético: desde el 1 de junio de 2013, el certificado energético es un documento obligatorio en España para poder alquilar o vender una propiedad. Este documento indica cuánto consume a nivel energético la vivienda, por lo que hay que preguntar si dispone ya de uno y, en caso de que no sea así, iniciar los trámites para obtenerlo antes de llevar a cabo la operación.

Confirmar que tenemos el dinero suficiente para la entrada más el pago de la hipoteca

También es importante saber que comprar una casa con hipoteca implica pagar una parte importante de su valor al principio. Por norma general, las hipotecas cubren un máximo del 80 % del coste de la vivienda, por lo que el 20 % restante debe abonarse al contado y en concepto de entrada en el momento de firmar el contrato. Y eso no es todo, porque también hay que reservar otro 10-15 % de su valor para poder asumir todos los impuestos y gastos que supone realizar la transacción. Con lo cual, ten presente que, al menos, vas a necesitar disponer en un primer momento de cerca de la tercera parte del dinero total que te va a costar la casa.

Firmar el contrato de arras

Una vez que tienes claro que quieres comprar esa vivienda que tanto te gusta, antes de solicitar su hipoteca es recomendable que la reserves. ¿Cómo? Firmando con la propiedad un contrato de arras, es decir, un documento que conlleva un compromiso entre las dos partes para completar más adelante la compraventa.

Con él, el futuro comprador entrega una cantidad de dinero a modo de señal, el cual luego se descontará del precio final, para que el vendedor no se la venda a otra persona. De esta forma, si alguna de las partes no cumple, podrá ser penalizada según lo que estipule este compromiso.

Conceptos hipotecarios claves

Contar con un contrato de arras te va a dar cierta tranquilidad para poder contratar a su vez la mejor hipoteca para lo que necesitas, porque su vigencia suele ser de 6 meses desde su firma. Por lo tanto, el siguiente paso es informarte y visitar diferentes entidades bancarias o financieras para consultar sus propuestas hipotecarias y valorar sus condiciones.

Para hacerlo de la mejor forma, te dejamos algunos conceptos de gran valor para comprar una casa con hipoteca.

Comisiones

Son los gastos o costes extraordinarios por realizar determinadas gestiones de la hipoteca, como el simple hecho de contratarla. En este caso hablamos de la comisión de apertura, de forma que es necesario que preguntes a la entidad que te va a prestar el dinero si en su caso la incluye, así como si te va a reclamar otras comisiones por otro tipo de operaciones, como, por ejemplo, la amortización anticipada de la deuda (si quieres devolverla antes de tiempo).

Interés de la hipoteca

Ten claro que, a la larga, la entidad que te va a prestar el dinero va a recuperar todo el dinero que te deja y, además, va a obtener un beneficio claro por hacerlo. Por lo tanto, el interés de una hipoteca es la parte extra de dinero que se te va a cobrar por comprar una casa con hipoteca.

En este artículo puedes descubrir todos los detalles sobre los intereses hipotecarios y sus diferentes tipos. Pero, a modo de resumen, podemos decirte que hay tres clases de hipoteca en función de estos:

De tipo fijo: el banco estipula el tipo de interés en el momento de contratación de la hipoteca y se compromete a mantenerlo fijo mientras dure esta. Por lo tanto, el cliente sabe desde el día 1 la cuota que pagará mensualmente y el tiempo que deberá hacerlo. Esto da más tranquilidad y estabilidad, aunque, a cambio, implica asumir una cuota de hipoteca más alta que en el caso de la hipoteca variable.
De tipo variable: el tipo de interés es compuesto, lo que significa que se compone de un diferencial fijo y de un índice de referencia. Este último es el que marca cómo va a variar la cuota hipotecaria con el paso del tiempo, ya que está vinculado a un índice de referencia externo. En España el más utilizado es el euríbor, un tipo de interés que se aplica a los préstamos en euros que realizan los grandes bancos. Se publica a diario y, en función de sus variaciones, hará que suba o baje la cuota de la hipoteca tras realizarse su revisión (esto se hace cada seis meses o un año, en función de la entidad).
De tipo mixto: como anticipa su nombre, mezcla tanto el tipo fijo como el variable. Habitualmente el contratante de la hipoteca se compromete a pagar una cuota fija durante un período de tiempo inicial y no muy largo (dos o tres años), para después asumir unas condiciones de tipo variable. Se trata de una opción especialmente interesante si el cliente quiere tener más tranquilidad al principio y asumir más riesgos a medio y largo plazo.

Período de amortización de la hipoteca

Es el período de tiempo máximo en el que el beneficiario de la hipoteca se compromete a devolver el dinero con todos sus intereses. Lo habitual es que sea de 30 años máximo, si bien se negocia con la entidad en función de la edad del solicitante y de sus características personales, especialmente de su capacidad financiera. En este sentido, hay que tener en cuenta que cuanto más largo sea el plazo, las cuotas serán más bajas y los intereses mayores, y a viceversa: si queremos pagar pocos intereses, lo mejor es devolver toda la deuda cuanto antes.

Además, también es interesante saber que es posible amortizar de forma anticipada la hipoteca, es decir, pagar una cantidad (todo o una parte) de forma anticipada para reducir o acabar con esta deuda. Esto puede provocar que disminuya el importe de las cuotas pendientes, pero sin cambiar el período de amortización; o acortar este tiempo para, terminar antes de pagar sin variar el importe de las cuotas.

Ten en cuenta que si optas por amortizar tu hipoteca de forma anticipada, quizá la entidad bancaria o financiera te cobre alguna comisión en este concepto.

Cambios en la hipoteca

Comprar una casa con hipoteca no implica firmar un compromiso inmutable. Hay diferentes formas de cambiar algunas de sus condiciones, siempre y cuando cumplamos con la normativa vigente y abonemos la correspondiente comisión por ello:

Novación de la hipoteca: es posible renegociar aspectos como el interés, el capital, el período de amortización de la hipoteca, las comisiones o el titular. Es un trámite que comporta unos gastos extraordinarios, ya que debe realizarse ante notario y conlleva también operaciones de carácter registral.
Subrogación de la hipoteca: aunque ya tengas firmada tu hipoteca con un banco o entidad financiera, has de saber que puedes solicitar el cambio a otra que te ofrezca unas condiciones que consideres mejor para ti. Para ello, no hay más que acudir al nuevo banco para que haga un estudio de la viabilidad del cambio y, si esta aprueba la solicitud, se encargará de iniciar el proceso. En este artículo puedes encontrar toda la información que necesitas sobre ello.

Hipoteca puente

Si actualmente tienes ya tienes un inmueble hipotecado pero estás deseando cambiarte y comprar otra casa con hipoteca, tienes una opción para hacerlo. Se trata de una hipoteca puente, un préstamo que te permite contratar una nueva hipoteca para acceder a otra vivienda a la vez que pones en venta la actual.

Por lo tanto, está pensada para períodos cortos de tiempo, en los que se pagan solo los intereses (hay carencia de capital) para que puedas vender tu vivienda de ahora y acceder a la nueva. De esta forma, una vez que ingreses el dinero por la primera, podrás cancelar tu hipoteca inicial y centrarte en el pago de la segunda. Lo que te brindará flexibilidad y estabilidad para hacer ese cambio que crees necesario.

Contratación de seguros

La entidad que te va a conceder la hipoteca puede proponerte la contratación de uno o varios seguros. Los más habituales son de incendios o multirriesgo, de vida y de protección de pagos o préstamos. Ten presente que solo el primero es obligatorio para suscribir el préstamo, aunque aceptar otros puede otorgarte alguna bonificación en las condiciones que se te ofrecen, como una reducción en la cuota.

Documentación necesaria para comprar una casa con hipoteca

Por último, no olvides que la entidad que te prestará el dinero verificará con anterioridad que estás en condiciones de asumir la deuda y de pagarla en el futuro. Así que no te sorprendas por la numerosa documentación que puede solicitarte:

Documentación general: DNI o NIF para identificarte, extractos bancarios recientes para acreditar que tienes ingresos por trabajo, vida laboral actualizada, escrituras de otros inmuebles que puedas tener en propiedad, declaración de IRPF del último año, informe de riesgos CIRBE para dejar claro que no tienes otras deudas o préstamos vigentes, etc.
Documentación si trabajas por cuenta ajena: tu contrato laboral, tus tres últimas nóminas, justificantes de ingresos adicionales (si los tienes) y recibos de los préstamos que puedas tener contratados.
Documentación si trabajas como autónomo: declaración anual del IVA del año anterior, acreditación de los pagos trimestrales del IVA del año en curso, declaración anual/ fraccionada del IRPF y últimos recibos del pago de la Seguridad Social.

Además, probablemente realizará un estudio de tu viabilidad financiera a partir de esta documentación e información. En función de tu edad, tu situación laboral, personal y económica, el valor de la casa que quieres comprar y las características de la hipoteca, determinará tu ratio de endeudamiento. Es decir, determinará cuánto el porcentaje de tus ingresos que deberás destinar al pago de la cuota de la hipoteca y se asegurará de que este no exceda del 30-35 % para no comprometer tu estabilidad económica.

En CULMIA te ayudamos a comprar una casa con hipoteca

Después de decidir cuál es la mejor hipoteca para ti y de contratarla, ya podrás dar el paso definitivo y más importante: el de firmar la escrituración de tu nueva casa ante notario. Por eso, esperamos que esta completa guía te sea de gran utilidad para hacerte con la vivienda de tus sueños.

Y si quieres ampliar o tener más información para acertar a la hora de hacerte con el préstamo que necesitas, no dudes en descargarte gratuitamente nuestra ‘Guía para financiar tu casa nueva’. En ella encontrarás estos y muchos otros consejos para que el aspecto económico no sea un problema para ti.