Contrato de alquiler con opción a compra: guía completa

Tomar la decisión de comprar una vivienda no suele ser sencillo, porque una vez que se da el paso, no es posible volver atrás. Por ello, es importante visitar el inmueble en varias ocasiones con anterioridad y comprobar que este cuenta con todo lo necesario para colmar nuestras expectativas, de forma que no nos encontremos con ninguna sorpresa negativa cuando comencemos a vivir en él.

Pese a ello, se siguen dando casos de personas y familias que, antes o después, descubren que se equivocaron a la hora de adquirir su casa. Esta es la razón por la que hoy en nuestro blog queremos hablarte de una opción realmente interesante para aquellos compradores más indecisos y que buscan minimizar los riesgos de equivocarse: el contrato de alquiler con opción a compra.

¿En qué consiste el contrato de alquiler con opción a compra?

Normalmente, estamos acostumbrados a decantarnos por una opción cuando buscamos mudarnos de casa. Por un lado, tenemos la vía del alquiler si queremos acceder rápidamente a una vivienda y no tenemos previsto establecernos durante mucho tiempo en el mismo lugar. Y, por el otro lado, está la opción de la compra si pensamos en tener estabilidad a medio y largo plazo, así como rentabilizar nuestra inversión.

Sin embargo, solemos olvidar que tenemos una tercera alternativa que combina los aspectos más interesantes de una y otra: el contrato de alquiler con opción a compra. Básicamente, lo que este nos propone es firmar un contrato de arrendamiento en el que se indique también la posibilidad de comprar la vivienda dentro de un plazo de tiempo determinado, ofreciendo con ello tanto flexibilidad como seguridad para las dos partes implicadas.

A primera vista, un contrato de alquiler con opción de compra cuenta con todas las características de un contrato de arrendamiento, ya que en él se estipulan los derechos y obligaciones de las dos partes (arrendador y arrendatario) para que la vivienda sea cedida en este tipo de régimen. Pero, en su caso, incluye también una cláusula que especifica las condiciones necesarias para que la persona que vive alquilada pueda acceder a su compra.

En concreto, este apartado señala que, en el período de tiempo estipulado en el contrato de alquiler, el arrendatario podrá comunicarle al arrendador su intención de comprar la vivienda. Y, en ese caso, deberá abonar el precio acordado previamente en el contrato de alquiler con opción a compra, pero descontando (de forma total o parcial) las rentas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.

De esta forma, un contrato de alquiler con opción de compra es realmente un contrato mixto, ya que está compuesto por dos apartados o subcontratos: el inicial del alquiler y el relativo a la opción de compraventa.

¿Cuál es el período de tiempo que estipula la ley para la validez de estos contratos de alquiler con opción a compra?

No hay una normativa específica para regular los contratos de alquiler con opción a compra, pero la parte correspondiente al alquiler está contemplada dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). De ahí que sea muy importante que tanto las condiciones sobre la compraventa como la voluntad de las dos partes queden claramente detalladas en la cláusula sobre la transacción.

Todo ello hace que debamos recurrir a la LAU para saber que los contratos de alquiler —y, por tanto, también los de derecho a compra— pueden tener una duración máxima de 5 años (7 si el arrendador es una persona jurídica). Sin embargo, este período puede prorrogarse si las dos partes están de acuerdo; de forma que también será fundamental que ambas reflejen sus nuevas condiciones, especialmente si aluden a aspectos importantes como el coste del alquiler o el precio de venta, los nuevos plazos fijados o las condiciones de venta.

Si no hubiera cambios en lo acordado ni se firmara un nuevo contrato, el acuerdo inicial se prorrogaría automáticamente por períodos anuales hasta alcanzar otros cinco o siete años, respectivamente.

¿Qué información debe tener la cláusula específica de compraventa?

Un contrato de alquiler con opción a compra debe contener la siguiente información básica para detallar las condiciones de la compraventa:

• El acuerdo de ambas partes para realizar la transacción de la vivienda más adelante si así lo desean.
• La definición de la propiedad inmobiliaria sometida a este contrato de alquiler con opción a compra.
• El precio pactado para la compraventa de la vivienda.
• El plazo establecido para que el inquilino pueda ejercer la opción de comprar la vivienda. Normalmente, este será idéntico a la duración del arrendamiento y nunca podrá ser mayor a esta.
• La cantidad de rentas pagadas durante la duración del contrato de arrendamiento, y que más adelante serán descontadas del precio total de la vivienda si se hace efectiva la opción de compraventa.

¿Cómo notificar al propietario la intención de comprar la vivienda alquilada?

Si el inquilino decide adquirir la vivienda durante el período de vigencia del contrato de alquiler con opción a compra, deberá comunicárselo a su propietario. Para ello, utilizará el canal de comunicación que indique el contrato, si es que se estableció uno previamente.

Ventajas de un contrato de alquiler con opción a compra

Para el propietario de la vivienda

No son muchos los propietarios que valoran la posibilidad de formalizar este tipo de contratos para rentabilizar su propiedad. Pero para ellos puede resultar interesante por las siguientes razones:

• Mientras dure el acuerdo de arrendamiento, el dueño de la vivienda percibe las rentas estipuladas.
• Si el inquilino decide no hacer efectiva la cláusula de compra, el arrendador podrá quedarse tanto con la señal recibida inicialmente como con las rentas que le fueron abonadas en concepto del alquiler.
• Si el inquilino decide comprar la vivienda, el dueño no necesitará ponerla nuevamente en el mercado y obtendrá un beneficio inmediato por la venta.
• El inquilino cuidará especialmente la vivienda por la posibilidad de que más adelante pase a ser de su propiedad.

Para el inquilino de la vivienda

Dadas las características del contrato de alquiler con opción a compra, el más beneficiado será el arrendatario. Estos son los motivos:

• Durante el tiempo que estipule el contrato del alquiler, podrá ‘probar’ la vivienda y averiguar si realmente le aporta todo lo que está buscando.
• Buen margen de tiempo para tomar la decisión definitiva, algo especialmente interesante si, al entrar a vivir en el inmueble, el inquilino tiene dudas sobre su futuro o no tiene aún con el dinero necesario para comprarla.
• Posibilidad de solicitar la compra de la vivienda en cualquier momento, ya que no hay que esperar a que finalice el contrato de alquiler.
• Prioridad en el caso de que el propietario de la vivienda decida venderla en un momento dado.
• Lo que vaya pagando en concepto de rentas luego se descontará del precio total de la vivienda si se ejecuta la opción de compraventa. Por lo tanto, es un alquiler que se puede entender también como una inversión.
• Acceso más sencillo a una hipoteca, ya que el precio de la vivienda se irá reduciendo paulatinamente gracias al pago de las rentas previas.
• Precio estable de la vivienda: el valor de la compraventa se estipula en el contrato en el momento de firmarlo, de forma que queda ‘congelado’ y no dependerá más delante de la situación del mercado. Aspecto este muy interesante en una situación como la actual, donde los precios de las viviendas están al alza.

Desventajas de un contrato de alquiler con opción a compra

Para el propietario de la vivienda

Como es lógico, esta modalidad de contrato no siempre es totalmente positiva para alguna de las partes. En el caso del dueño del inmueble, estos son los aspectos que pueden llevarle a proponer otras opciones al potencial inquilino:

• Vinculación temporal exclusiva, ya que si el arrendatario decide no comprar la casa una vez que finalice el alquiler, el propietario no habrá podido venderla a un tercero mientras haya estado vigente el contrato.
• Posible precio de venta más bajo que el del mercado, toda vez que la transacción se completará según el precio pactado con anterioridad, no el actual. De ahí que sea bastante probable que el vendedor no ingrese tanto dinero como podría haber hecho si el acuerdo se hubiera firmado justo antes de la operación.
• Incertidumbre, ya que la decisión sobre la vivienda recae en el inquilino.

Para el inquilino de la vivienda

Desde el punto de vista de la persona que accede al inmueble, estos son los tres aspectos del contrato de alquiler con opción a compra que pueden resultar menos atractivos:

• Importante carga fiscal, pues al firmar un contrato doble también se debe asumir una tributación doble por el concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (alquiler y opción de compra).
• Si al finalizar el alquiler decide no comprar la vivienda, perderá la cantidad de dinero que entregó al principio en concepto de señal.
• No hacer efectiva la compra equivale a ‘perder’ el dinero invertido hasta el momento en la vivienda. Es decir, las rentas pagadas solo habrán servido para cubrir el alquiler, pero no para reducir su coste.

Aspectos a tener en cuenta a la hora de formalizar el contrato de alquiler con opción a compra

Para elaborar correctamente el mencionado contrato, es importante que las dos partes tengan en cuenta lo siguiente:

• No es obligatorio estipular el pago de una señal en el momento de firmar el acuerdo, si bien esta puede resultar especialmente valiosa para el dueño del inmueble, porque garantiza que el inquilino tiene especial interés en adquirirlo.
• Mientras dure el contrato, el precio de compraventa no puede modificarse, pero sí el del alquiler. Esto es así porque la ley permite que los propietarios incrementen la renta de sus alquileres en función del IPC.
• Las dos partes pueden inscribir el contrato del alquiler con opción a compra en el Registro de la Propiedad. En este caso, deberán detallar en el documento el precio de compra, la prima por la transacción y el plazo para que el inquilino ejerza este derecho.

Los beneficios del alquiler y de la compraventa en un mismo contrato

Aquí finaliza nuestra completa guía sobre los contratos de alquiler con opción a compra. Como ves, son una opción especialmente interesante para quienes buscan una vivienda sin tener aún claro su futuro a medio y largo plazo. De esta forma, pueden acceder inmediatamente a las ventajas de un alquiler, a la vez se aseguran el derecho prioritario de comprar el inmueble en el futuro, siempre y cuando su situación personal y económica sea la idónea. 

Esperamos haber aclarado todas tus dudas al respecto y, recuerda, si estás en pleno proceso de búsqueda de tu nueva vivienda, no dudes en contactar con nosotros. En CULMIA podemos ayudarte y asesorarte para que tomes ya una de las mejores decisiones de tu vida. ¡Te esperamos!

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