A diferencia del contrato de arras de una vivienda, este documento implica el compromiso de las partes de llevar a cabo la compraventa sin que ninguna de ellas pueda echarse atrás.
El proceso de compra de una vivienda está lleno de ‘estadios’ que hay que ir conquistando poco a poco. Desde que tomes la decisión hasta que te conviertas en propietario son varios los momentos en los que habrás de tomar decisiones y el punto de partida de todas ellas es saber qué casa quieres.
Si optas por una promoción de obra nueva es importante, además, que tengas claro qué es el contrato de reserva de vivienda. Más allá de ir disipando preocupaciones vinculadas a la compra como el hecho de cumplir los plazos de entrega, saber interpretar los planos de una vivienda o informarte sobre la financiación más adecuada, este documento resulta crucial y, a continuación te contamos por qué.
¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?
El documento de reserva de una vivienda no es, ni más ni menos, que un contrato que no sólo avalará tu intención de comprar la casa en cuestión, sino que servirá de garantía ante el vendedor. La mecánica es sencilla. A través de este acuerdo, el comprador reserva una vivienda a cambio de entregar una cantidad a cuenta del precio de la casa. Por su parte, el vendedor se compromete a entregar la vivienda en el plazo acordado.
La clave de todo contrato de reserva de vivienda es que se trata de un documento que compromete a las partes y, salvo que se incluya una cláusula que diga lo contrario, ninguna de ellas puede echarse atrás
Principales diferencias entre el contrato de reserva y el contrato de arras
Aunque a priori puedan parecer lo mismo, el contrato de arras y el documento de reserva de una vivienda tienen diferencias. Si bien es cierto que el primero también es un documento que sella la intención de comprador y vendedor de llevar a término la compraventa de una vivienda y, al igual que sucede con la reserva, se entrega una cantidad a cuenta del precio de la vivienda, en el caso de esta última suele referirse al contrato de reserva de vivienda de obra nueva.
Pero las diferencias van más allá. Mientras que el Código Civil sirve de marco legal al contrato de arras de una vivienda, el documento de reserva de la misma no está regulado con lo que, en la práctica, la seguridad jurídica de este último es menor.
Además, el primero se puede rescindir asumiendo las consecuencias del tipo de arras firmadas (por lo general, una indemnización por desistir de la compraventa) mientras que el contrato de reserva de la vivienda sólo podría rescindirse en caso de incluirse una cláusula al respecto en el mismo y no es lo habitual.
Ventajas de un contrato de reserva de un inmueble
En todo proceso de compraventa de un inmueble las garantías para las partes suponen un valor añadido y firmar un contrato de reserva tiene sus ventajas. La primera, como puedes imaginar, es que tanto comprador como vendedor se aseguran la operación aunque no es lo único que aporta al acuerdo.
En función de la forma de pago establecida, este documento blinda un plazo para que el comprador pueda ir consiguiendo el dinero necesario para la compra. Por su parte, el vendedor también tiene claro un horizonte temporal y, más allá de cumplir los plazos de entrega, tendrá la seguridad de recibir el dinero acordado según el documento.
Derechos y obligaciones que conlleva la firma del contrato
Hablar de un contrato de reserva de vivienda no solo es hablar de ventajas. También es hablar de derechos y obligaciones para los firmantes. Si bien es cierto que el comprador adquiere el derecho a comprar la vivienda en las condiciones pactadas en el acuerdo, el vendedor hace lo propio en términos de venta.
Sin embargo, ambos adquieren el compromiso de llevar a término la compraventa en los términos acordados y, además, en el caso del comprador debe cumplir los plazos de entrega de las cantidades económicas recogidas en el acuerdo.
Modelos de contrato de reserva de vivienda obra nueva
Todo contrato de reserva de vivienda debe incluir:
- Nombre y datos personales de comprador y vendedor.
- Descripción detallada del inmueble: incluyendo desde la dirección hasta la referencia catastral, superficie…
- Importe de la señal de compra de la vivienda: el mismo dependerá de lo que acuerden las partes aunque lo normal es que se establezca una aportación de entre un 1% y un 5% del valor de la vivienda.
- Forma de pago: el documento debe reflejar cómo se abonará el resto del precio de la vivienda así como el reparto de gastos entre comprador y vendedor.
- Cláusula de rescisión: no es muy frecuente pero puede incluirse reflejando las circunstancias en que podría rescindirse el contrato.
Sin embargo, no solo existen diferencias entre el contrato de arras de una vivienda y el documento de reserva de la misma. Incluso en este último también hay matices que, básicamente, tienen que ver con el momento en que decidas firmar el contrato. Dicho esto, hablaríamos de dos modelos de contrato de reserva de vivienda en construcción:
Documento de reserva en fase de precomercialización
Este tipo de contrato de reserva de vivienda es el más habitual en aquellas promociones cuyo lanzamiento es anterior a la obtención de la licencia de obra y la póliza de avales. Entre sus características básicas se incluye que la señal aportada por el comprador no lleva IVA y que se acota el plazo máximo de validez.
Sin embargo, lo más interesante es que se trata de una reserva que no es vinculante, esto es, llegado el momento, puedes desistir y recuperar las cantidades aportadas si no continúas la compra.
Documento de reserva en fase de comercialización
Si el inmueble en cuestión ya está en fase de comercialización, esto es, cuenta con licencia de obras y póliza de avales, existe otro modelo de contrato de reserva de vivienda. En este caso la señal sí que incluye IVA y la reserva máxima es de 10 días (30 si se trata de proyectos llave en mano). Las diferencias, en todo caso, no terminan ahí.
El documento debe firmarse junto con la forma de pago y el plano de situación (uno de los planos de una vivienda más comunes). El acuerdo, en este caso, sí que es vinculante y debe reflejar el porcentaje de compra de las partes si la operación se hace en pareja.
En cualquier caso, firmar un contrato de reserva de compra vivienda es una garantía que te acercará a la casa de tus sueños. Si estás pensando en convertirte en propietario, en esta guía para comprar una casa no solo encontrarás las claves básicas para elegir con acierto, sino toda la información que necesitas sobre el documento de reserva de vivienda, los gastos asociados a la compraventa, documentación, trámites… Descárgala y convierte el proyecto de encontrar tu hogar en un éxito.
