Cómo ayudar económicamente a un hijo a comprarse una vivienda

Los préstamos entre familiares y las donaciones son las dos vías a través de las cuales es posible ayudar a los hijos en el acceso a la vivienda. No obstante, una y otra fórmula tienen implicaciones fiscales que hay que conocer para no llevarse sorpresas.

La independencia siempre marca el inicio de una nueva etapa. El paso a la edad adulta ha coincidido, tradicionalmente, con la compra de una vivienda aunque, con los años, el acceso a un hogar se ha ido complicando, principalmente, entre el colectivo juvenil.

Aunque los autónomos tampoco lo tienen especialmente fácil, no es ningún secreto que los jóvenes son quienes más obstáculos encuentran para acceder a un inmueble en propiedad, una afirmación avalada por datos. 

Según el último balance general del Consejo de la Juventud de España, correspondiente al primer semestre del pasado 2020, apenas un 17,3% de los jóvenes de entre 16 y 29 años se encuentran emancipados. Las causas hay que buscarlas, entre otras, en la importante tasa de desempleo juvenil o la temporalidad.

Estas cuestiones son, en muchos casos, incompatibles con el acceso a la financiación por parte de los bancos pero también con la posibilidad de disponer del ahorro mínimo del 30% que, en la mayoría de los casos, es necesario para formalizar una operación de compraventa.  

En este contexto, dar dinero a un hijo para comprar una vivienda se antoja una de las vías más factibles para iniciar esa nueva etapa abandonando así el ‘nido’ familiar o, en la mayoría de los casos, el alquiler. Sin embargo, la cuestión no está exenta de matices que pueden complicar la buena voluntad del gesto.

En la práctica, existen dos vías posibles para proporcionar el dinero necesario para la entrada (lo más habitual) o la compra: la donación a un hijo para la primera vivienda o el préstamo entre familiares.

Ambas fórmulas tienen implicaciones que no pasan desapercibidas para la administración y conviene atenderlas para no tener problemas con la Agencia Tributaria.   

Dar dinero a un hijo para comprar una vivienda: todo lo que debes saber

Dejar dinero a un hijo con voluntad de retorno es lo más parecido a un préstamo al uso. La fórmula es relativamente frecuente cuando las posibilidades de los progenitores lo permiten y el banco niega al interesado parte de la financiación (o no se dispone del ahorro suficiente).

Este tipo de préstamos entre familiares suelen tener condiciones particulares como ausencia de intereses, períodos de carencia o plazos de devolución más flexibles, entre otros. 

Con independencia de las características particulares contempladas para prestar dinero a un hijo, la receta conlleva derechos y obligaciones que conviene conocer para no tener problemas con la administración.

Dicho de otro modo, para evitar sorpresas tributarias (o posibles desavenencias familiares en ciertos supuestos), conviene formalizar el acuerdo mediante un contrato que recoja, entre otras cosas:  

• El importe del préstamo que se realiza y los intereses o ausencia de estos.
• Los plazos para la devolución del dinero prestado así como las cuotas pactadas que se abonarán periódicamente.  
• Las peculiaridades a la hora de devolver el dinero si las hubiera (prórrogas en el plazo de devolución, posibilidad de devolver cantidades anticipadamente…)
• Garantías asociadas al préstamo (si las hubiera) así como la manera en que se actuará en caso de impago por parte del prestatario.  

Al margen de la formalización del contrato, dar dinero a un hijo para comprar una vivienda mediante un préstamo supone ciertas obligaciones fiscales que, en este caso, se limitan a quien recibe la aportación siempre que el acuerdo no incluya intereses. La Agencia Tributaria facilita el plazo de 30 días desde la firma del contrato para declararlo, no en vano, este tipo de acuerdos están considerados por la administración como transmisiones patrimoniales onerosas. 

Por este motivo, es obligatorio presentar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados aunque al estar exentos de tributación no será necesario abonar nada ante la Agencia Tributaria.

Eso sí, para declarar el préstamo es necesario cumplimentar el modelo 600 acompañado por una copia simple del contrato. La documentación avalará que, en este caso, se opta por ‘prestar’ el dinero a un hijo y no por la donación.  

En el caso de que el préstamo esté sujeto a intereses, el prestamista deberá incluirlo en su declaración de la renta anual como un rendimiento del capital inmobiliario.  

Donación a un hijo para primera vivienda

Otra forma de ayudar en la tarea de convertir a un retoño en propietario es la donación. Esta alternativa a la hora de dar dinero a un hijo para la vivienda no es ni más ni menos que regalar la cantidad estipulada.

No hay voluntad -ni requerimiento por parte del prestamista- de devolución como sí ocurre en el caso de los préstamos familiares y, en consecuencia, las implicaciones tributarias son diferentes. 

En el caso de la donación a un hijo para primera vivienda, el dinero está sujeto al impuesto de donaciones, un tributo transferido a las comunidades autónomas que implica una carga fiscal muy diferente en función de la región en la que nos encontremos.

De hecho, el prestatario tributará en el lugar en el que resida (no así cuando lo que se dona es una vivienda) y, a diferencia de lo que ocurre con los préstamos, en la mayoría de las ocasiones será necesario recurrir a un notario para formalizar la donación.  

Como norma general el tributo está sujeto a un tipo fijo estatal aplicable a la base liquidable, esto es, al valor de la donación. El porcentaje del mismo varía del 7,65% hasta el 34% dependiendo de la propia base.

Una vez aplicado, se calcula la cuota tributaria aplicando un coeficiente multiplicador que depende del grupo al que pertenezca la persona que recibe la donación (establecido en base a la edad y grado de parentesco) y que puede ir del 1 al 2,4%. 

Sin embargo, el resultado final variará notablemente en función de las bonificaciones y reducciones aplicadas por cada comunidad autónoma que, en el caso de Madrid, por ejemplo, puede llegar al 100%. 

Para beneficiarse de las bonificaciones madrileñas es necesario realizar el documento ante notario además de justificar el origen de los fondos si la donación se hace en metálico. 

Pero para que las mismas alcancen el 100% (siempre que no excedan los 250.000€) el dinero deberá destinarse a la compra de la vivienda en el plazo de un año (aunque también podría destinarse a la compra de acciones y participaciones sociales o la adquisición de bienes, servicios y derechos para el desarrollo de una empresa individual o un negocio profesional del donatario con idénticas bonificaciones).

Como en el caso del préstamo entre familiares, el período para liquidar el impuesto ante la administración es de 30 días hábiles desde la firma del mismo.

Andalucía, Cantabria, Aragón, Galicia o Murcia comparten con Madrid las mayores bonificaciones en materia de donaciones. Mientras que en comunidades como La Rioja, Castilla La Mancha, Cataluña o Baleares las bonificaciones están sujetas a cuestiones como el parentesco entre las partes o la propia cantidad.