Diferencia entre superficie útil y construida

Ambos conceptos tienen que ver con el espacio ocupado por la vivienda y tienen influencia en cuestiones como los tributos o la habitabilidad de la misma. 

Cada vez más grandes, con amplias zonas comunes o jardines y patios privados. La pandemia ha cambiado las preferencias en términos de vivienda y terrazas, patios, jardines y zonas comunes, entre otros, se han convertido en algunos de los extras más buscados. Pero también los interiores con más superficie útil y construida, no en vano, meses de confinamiento han puesto en valor la importancia de sentirse a gusto con el hogar y apostar por un cuidado diseño interior que dé respuesta a las necesidades particulares de cada uno. 

Más allá de las preferencias, eso sí, conviene tener claro qué es la superficie útil y en qué se diferencia de la superficie construida conceptos que, a priori, pueden parecer similares pero cuya divergencia va más allá de las meras cifras. ¿Dos o tres dormitorios? ¿Open concept o distribución tradicional? ¿Con o sin armarios empotrados? Si no tienes muy claro cómo interpretar los planos de una vivienda sin caer en el error de confundir superficie útil y construida, te damos todas las claves para convertirte en todo un experto. 

¿Qué es la superficie útil?

Tres dormitorios, dos baños, cocina americana y un salón con vistas. La descripción de un inmueble suele ser, con el permiso de la visita a su interior, uno de los elementos que más despierta el interés a la hora de comprar una casa. Pero en toda presentación hay un dato que no puede faltar: la superficie útil. Este concepto que parece bastante claro puede inducir a error. En esencia, se trata del espacio contenido dentro del propio inmueble, es decir, los metros útiles son aquellos que puedes pisar dentro de tu hogar. 

En lo que comprende la superficie útil no estarían incluidos, sin embargo, los metros ocupados por elementos estructurales tales como muros, pilares, tabiques o tuberías, por ejemplo. Aunque sí lo estaría el espacio vinculado a otros elementos como los muebles o armarios empotrados. De hecho, la definición también abarca hasta un 50% de la superficie ocupada por terrazas, balcones o tendederos siempre que estos estén cubiertos. En caso contrario no computarían como superficie útil. 

¿Qué es la superficie construida?

A diferencia de la superficie útil, la superficie construida ofrece ciertas particularidades que hay que tener en cuenta para no llevarse sorpresas a la hora de comprar una casa. En este caso, la definición incluye los elementos perimetrales, de modo que la superficie construida abarca tanto el espacio interior de la vivienda como el ocupado por muros, pilares, canalizaciones… El resultado es que la cifra suele ser entre un 15 y un 25% superior a la que contempla la superficie útil. Y aún hay más. 

En viviendas plurifamiliares también es importante tener en cuenta la superficie construida con elementos comunes, esto es, los metros construidos a los que, además de lo indicado líneas atrás, habría que añadir la parte proporcional de escaleras, cuarto de contadores, descansillos… De nuevo, la cifra es diferente a la superficie construida general, suponiendo entre un 10 y un 14% más con respecto a esta.  

Cuándo y por qué tener en cuenta cada una

La superficie útil y construida tienen su propia finalidad y es que, cada una de ellas permite abordar aspectos concretos de la propiedad. Si conocer la primera es clave para tener claro el espacio habitable disponible, la segunda es determinante, por ejemplo, para la elaboración de las escrituras, la tasación, la solicitud de licencias y hasta la tributación (a través del impuesto de bienes inmuebles) o las cuotas de la comunidad de propietarios. 

En este caso, tanto la superficie construida como la superficie construida con elementos comunes son datos que aparecen en el Catastro, una cifra que, en la práctica, debería coincidir con los datos del Registro de la Propiedad. Sin embargo, en ocasiones este último incluye la superficie útil lo que puede inducir a error. Sea como fuere, en caso de discrepancia prevalecen las cifras del Registro por lo que es necesario subsanar el error.  

Dada la trascendencia de ambos conceptos, a la hora de comprar una casa hay que tener claro cuál es la cifra que aporta el vendedor. Es habitual que los anuncios inmobiliarios incluyan la superficie construida pero, para abordar la compra con todas las garantías, deberían aparecer también los metros útiles. 

Diferencia entre superficie útil y superficie construida

La definición de ambos conceptos resulta bastante reveladora. La principal diferencia entre superficie útil y construida tiene que ver, principalmente, con la toma en cuenta o no de los elementos estructurales. Dicho de otro modo, la superficie útil hace referencia al espacio disponible, esto es, los metros habitables mientras que, en el caso de la superficie construida la clave está en añadir el resto de elementos hasta disponer del valor total de la construcción. 

Como decíamos líneas atrás, la cuestión no es baladí y es que afecta, entre otras cosas, a la fiscalidad de la propia vivienda. Pero su importancia trasciende de la carga impositiva. Estos valores pueden ser determinantes a la hora de tomar o no la decisión de comprar una casa.

Los planos de las viviendas incluidas en las promociones que Culmia tiene en marcha no solo ofrecen información detallada sobre el diseño de la vivienda en cuestión, sino que incluyen toda la información relativa a la superficie útil y construida, así como la superficie construida con elementos comunes para que puedas tomar una decisión con todos los datos necesarios.