En el ámbito de la construcción de la obra nueva es necesario completar una serie de trámites para que, una vez que la edificación esté lista, pueda ser disfrutada convenientemente. Y uno de los más importantes es el de la escritura de obra nueva.
Así, en CULMIA vamos a contarte todo lo que debes saber sobre este documento, incluyendo los requisitos y papeles que necesitas aportar en el caso de que busques formalizarlo. ¿Nos acompañas?
¿Qué es la escritura de obra nueva?
La escritura de obra nueva es un documento notarial en el que constan los cambios que se han realizado en una parcela para construir o edificar sobre o por debajo de ella. Este permite trasladar su existencia a los libros registrales, para gestionar y coordinar su registro, así como la realidad extrarregistral.
Dicho de forma más sencilla, se da fe ante un notario de que se está construyendo (o ya se ha hecho) una edificación en un terreno concreto. Y después, este documento puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para que podamos completar fácilmente cualquier trámite. Fundamentalmente, porque ratifica que somos sus propietarios y que, como tales, podemos realizar los cambios que consideremos oportunos, además de obtener protección jurídica ante cualquier percance.
¿Qué dos tipos de personas pueden formalizar la escritura de obra nueva?
Existen dos actores que pueden llevar cabo este trámite, en función de quién es el responsable de la obra:
- Promotor o empresa constructora: es el caso más habitual, porque es una compañía la que se encarga de impulsar la obra y de llevarla a cabo. Y lo hace normalmente como parte de un proyecto de promoción, para su posterior venta o alquiler.
- Autopromotor o particular: aquí es una persona la que decide construir una vivienda, en un terreno de su propiedad y para su uso propio.
¿Es obligatorio realizar la escritura de la obra nueva?
Depende. En el caso de que sea un promotor o una empresa constructora, deberá realizar esta escritura si tiene previsto comercializar con la edificación y requiere financiar la construcción a través de entidades bancarias. Mientras que los particulares o autopromotores no estarán obligados inicialmente a tramitarla, aunque a la larga deberán hacerlo si requieren realizar instalaciones de suministros, como la luz y el agua. Por lo que podemos decir que, incluso si no es imprescindible, es muy recomendable realizar esta gestión.
¿En qué momento debemos realizar la escritura de obra nueva?
Desde el instante en qué den comienzo las obras, ya es posible formalizar esta escritura. Pese a lo cual, su responsable (persona o empresa) puede esperar incluso a su finalización para ello.
De forma que distinguimos dos trámites distintos, en función del momento en el que se realizan.
Escritura de declaración de obra nueva en construcción
Si la obra está en proceso en este momento y no ha terminado, deberemos reunir la siguiente documentación para poder formalizar la escritura:
- Un acto de conformidad que incluya la autorización administrativa: para obtener esta, es preciso que el Ayuntamiento correspondiente emita la licencia para la realización de las obras y que en el acto se refleje toda la información necesaria para la localización de la finca donde se está edificando.
- Una certificación que acredite que la obra de construcción se ajusta su descripción: esta debe estar redactada y firmada por un técnico competente.
- Acta de finalización de obra: este documento debe aportarse una vez que la obra termine. Lo redacta y firma la dirección facultativa de la construcción cuando ya ha finalizado, para certificar que la obra se ha realizado según el proyecto y las licencias municipales.
Escritura de declaración de obra nueva finalizada
En el momento en que la obra se dé por finalizada, y una vez que también se hayan completado todos los requisitos legales previos, es preciso aportar los siguientes documentos para obtener la mencionada escritura:
- Escritura de propiedad de la parcela/obra.
- Licencia de autorización administrativa expedida por el Ayuntamiento.
- Certificación expedida por un técnico competente, como un arquitecto o ingeniero.
- Licencia de primera ocupación o comunicación previa de esta.
- Cédula de habitabilidad.
- Escritura de división horizontal (en el caso de que se lleve a cabo).
- Certificado de eficiencia energética.
- Libro del edificio para su depósito en el Registro de la Propiedad.
- Seguro decenal para edificios que estén destinados a viviendas y no sean de autopromoción.
- Coordenadas (según el sistema UTM) de la localización geográfica del inmueble.
¿Qué ocurre si el edificio es de obra nueva ‘antigua’ y aún no cuenta con su escritura?
En algunos casos, puede ocurrir que la edificación tenga ya varios años de existencia, pero que no aparezca como inscrita en el Registro de la Propiedad. Si es así y el tiempo transcurrido desde su construcción hasta la fecha de declaración es superior al necesario para que prescriba cualquier acción administrativa para declarar su ilegalidad, será posible tramitar su escritura.
Para ello, será necesario aportar:
- La licencia de autorización administrativa que otorga el Ayuntamiento.
- El certificado expedido por un técnico competente.
- Acta notarial descriptiva de la finca o una certificación catastral que sea descriptiva y gráfica.
Y una vez que esté lista, el notario emitirá la escritura, la cual incluirá toda esta documentación, una descripción del inmueble y su valor. Este último lo indicará el propietario según su criterio, aunque es aconsejable que no sea inferior a su valor catastral.
¿Por qué el notario es una figura clave en este proceso?
A raíz de la modificación en la Ley del Suelo de 2011, el papel del notario en la realización de la escritura de obra nueva ha ganado aún más importancia si cabe. Con anterioridad, era posible comprar una vivienda que incluyera su correspondiente escritura de obra nueva, lo que no era garantía de que contara con todos los permisos administrativos necesarios para la realización de la obra conforme a la ley.
Sin embargo, ahora los notarios y los Registradores de la Propiedad han de comprobar toda la documentación para cerciorarse de que el inmueble es totalmente legal y de que cumple con los requisitos que se le exige por parte de la administración pública. De ahí que estos profesionales jueguen un papel clave para dar plena validez a la escritura y para aportar garantías jurídicas.
¿Cuál es el coste de una escritura de obra nueva?
Para responder a esta cuestión no existe una cifra concreta, porque el coste de este trámite difiere y depende de varios factores, como:
- Los honorarios de la notaría que se encargue de los trámites.
- El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se trata de la tasa que grava la formalización de estos actos en escrituras públicas, de manera que incluye los documentos notariales como la escritura de obra nueva. Normalmente, el tipo general que se aplica está entre un 0,5 % y un 1,5 % de la responsabilidad hipotecaria y depende de la Comunidad Autónoma en la que se ubique la edificación de obra nueva.
- Costes de inscripción de la escritura de obra nueva en el Registro de la Propiedad.
En total, y sumados todos estos costes,el desembolso total puede alcanzar (como poco) el 3 % del valor de tasación del inmueble.
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