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Uno de los grandes anhelos que ha tenido siempre el ser humano ha sido el de poder anticipar el futuro. Este sería un ‘poder’ muy útil, porque permitiría tomar decisiones importantes sin miedo al error. Cómo, por ejemplo, la de escoger el momento perfecto para comprar una nueva vivienda, ya que el ‘timing’ en este caso condiciona considerablemente la rentabilidad de la operación.
En 2022 se vendieron 649.494 viviendas en España según el Instituto Nacional de Estadística (INE), un 18 % de las cuales fueron de obra nueva (117.035). Por lo tanto, para la segunda mitad de este 2023 quizá te estés planteando la compra de una nueva casa. Y, para ayudarte a que tomes la mejor elección, en las siguientes líneas vamos a analizar cómo está evolucionando el precio de la vivienda en lo que llevamos de año y desgranar cuáles son sus perspectivas para los próximos meses.
Desde la segunda mitad de 2022, la tendencia que se aprecia en España es de ligera caída en el mercado de compraventa. Según el pronóstico del Observatorio Inmobiliario de BBVA Research publicado el pasado mes de abril a partir de los datos del primer trimestre de 2023, “se espera que las transacciones de vivienda se reduzcan alrededor del 30 % en este año”. Por lo tanto, se tratará de un ajuste “importante” que no impedirá que las transacciones estén en torno al medio millón, en “un nivel similar al promedio anual entre 2015-2019”.
Las razones para este descenso (ya apreciado en los primeros compases de año) son:
Por lo tanto, el alza de los precios, especialmente de los destinados al consumo, ha provocado que los hogares españoles tengan menos capacidad de ahorro y vean mermada su riqueza. Una pérdida de poder adquisitivo que, además, se ve agravada por las subidas en las cuotas de las hipotecas variables a raíz de la evolución también al alza del Euríbor desde finales del pasado año.
Todos estos aspectos son tenidos en cuenta por las entidades bancarias, las cuales se muestran ahora más exigentes a la hora de plantear sus criterios para aprobar préstamos. Con lo cual, actualmente las condiciones generales que se aplican a los nuevos solicitantes son más exigentes que hace unos meses, lo que lógicamente está afectando al mercado y generando ciertas dudas en quienes tenían previsto comprar pronto una vivienda.
Si partimos de la base de que la previsión es que en 2023 caiga de forma evidente el número de compraventas de vivienda, lo lógico es pensar que este año será el primero en el que el mercado inmobiliario verá frenado el ciclo alcista que inició hace ocho años. Al menos como tendencia general, porque cada ciudad experimentará sus propias variaciones en el mercado.
De momento, tenemos acceso a los datos de los dos primeros trimestres del año. Según ‘Tinsa’ (Tasaciones Inmobiliarias) se percibe ya claramente una desaceleración generalizada del aumento de los previos de la vivienda. En concreto:
Así, sí podemos afirmar que en estos primeros seis meses la evolución del precio de la vivienda en 2023 está dejando de crecer y tiende a moderarse, por lo que, de continuar a corto plazo en esta línea, terminará por estabilizarse. Lo que no debe entenderse como un desplome, al menos a corto plazo, ya que las perspectivas es que el poder adquisitivo de la ciudadanía mejore gracias a un mayor control de la inflación, a un sostenimiento del empleo y a la presumible moderación de la oferta del mercado.
Por su parte, ‘UVE Valoraciones’ anticipó el pasado mes de marzo que el precio medio de la vivienda se moverá en 2023 entre un descenso del -2,52 % y un incremento del 2,3 % según la evolución económica. Un modelo predictivo que, además, señala que Madrid será la única ciudad en la que caerán los precios tanto en la hipótesis pesimista (-0,2 %) como en la optimista (-6,6 %); mientras que en Barcelona los precios oscilarán entre un 3,2 % y un -4,7 %.
Este estudio ha analizado tres hipótesis y se basa en el cálculo de una línea de tendencia de precios en el largo plazo, a partir de parámetros asociados a las rentas de las familias, el empleo y las condiciones de financiación. Así, sus conclusiones también apuntan que “lo más probable para el conjunto de España es la estabilidad de los precios nominales”. Si bien, también anticipa mayores bajadas de precios durante el año en la provincias con alto componente turístico en sus economías, salvo en Alicante.
En contraste, el estudio de Tinsa para el segundo trimestre de 2023 indica que el rango de crecimiento de las comunidades autónomas estuvo entre el 4 % y el -6,5 %, destacando el crecimiento en La Rioja (8,3 %), Aragón (8 %) y Cantabria (7,5 %); mientras que Madrid se quedó en un 4,4 % más de crecimiento interanual y Cataluña en un 1,7 % más. De hecho, esta última es la región que menos ha incrementado su precio medio en el último año en todo el país.
Como ya hemos indicado, y aunque es imposible anticipar el futuro, los indicios que tenemos nos hacen pensar que los precios de la vivienda poco a poco se moderarán. Aunque lo que termine por ocurrir dependerá de estos factores:
El Euríbor cerró junio por encima del 4 %, una tasa que no tenía lugar desde 2008. Y no se descarta que este siga creciendo hasta finales de 2023 e incluso llegue al 4,5 %, para a partir de ahí, empezar a caer paulatinamente.
Por lo tanto, a corto plazo se espera que las hipotecas variables sigan encareciendo sus cuotas. Lo que continuará afectando directamente y de forma negativa a la compraventa de viviendas durante algún tiempo, toda vez que los cambios en el Euríbor acostumbran a tener un impacto de efecto retardado en el mercado.
La perspectiva es que esta caiga durante el segundo semestre de 2023. Bien porque la inflación subyacente continúe siendo elevada (del 5,9 % al acabar el mes de junio) o bien porque el Banco Central Europeo (BCE) suba los tipos para reducirla, lo que provocaría una recesión que también supondría una caída en la demanda de vivienda.
Es la pregunta del millón. Si nos atenemos a los precios en comparación a 2022, la respuesta es sí. Pero con un matiz: probablemente la financiación resulte más cara por la situación que vive actualmente el mercado hipotecario. De ahí que la clave para tomar una buena decisión sea elegir una cuota adecuada que no corra el riesgo de dispararse a corto plazo por la presumible subida del Euríbor en los próximos meses.
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