En 2022, según el INE se suscribieron 464.107 hipotecas sobre viviendas en toda España. Por lo tanto, a lo largo de este recién estrenado año, probablemente casi medio millón de familias deberán tomar decisiones muy importantes sobre el préstamo que solicitarán a su banco para afrontar el pago de su nueva casa.
Tras dos años complicados para el mercado hipotecario por la gran subida de tipos de interés, la inflación y el incremento de costes en el sector de la construcción, 2024 podría acabar siendo un punto de inflexión que estabilice la situación y traiga algo de calma. Al menos así parece apuntar el panorama actual, más allá de la evidente incertidumbre que suele rodear al ámbito inmobiliario.
Si tienes especial interés sobre lo que nos pueden deparar las hipotecas en 2024, en este artículo te traemos una guía completa que seguramente te ayude a aclarar ideas y conceptos. ¿Nos acompañas?
¿Cuál ha sido la evolución del mercado inmobiliario desde la pandemia?
Para conocer el punto de partida, es importante repasar el contexto social y económico. La pandemia de COVID-19 provocó que muchas personas redujeran sus gastos más habituales y pudieran ahorrar entre 2020 y 2021, de forma que al finalizar el confinamiento se incrementaron las operaciones de compraventa de vivienda.
Así, 2022 fue un año de boom inmobiliario, impulsado también por unos tipos de interés muy bajos para los préstamos que propiciaban la inversión. Pero ese año todo cambió, ya que la guerra de Ucrania propició un encarecimiento de las materias primas y también desencadenó una crisis energética. Factor que, unido a la paulatina vuelta a la normalidad (con incremento en la demanda de productos y servicios) hizo crecer la inflación y redujo la capacidad de ahorro de las familias españolas.
Todo ello terminó por disparar los tipos de interés, por lo que el coste de solicitar préstamos y créditos hipotecarios también creció considerablemente. Con lo cual, se redujo el consumo a lo largo de 2023 y el mercado inmobiliario se enfrió. De hecho, según el INE, en septiembre del pasado año las operaciones de compra de vivienda cayeron un 23,7 %, el mayor porcentaje desde julio del 2020.
Situación de las hipotecas a finales de 2023
Teniendo todo esto en cuenta, 2023 ha sido un año donde el principal índice de referencia para los tipos de interés, el Euríbor, ha seguido encareciéndose durante la mayoría de los meses. Es más, alcanzó su techo reciente en octubre de 2023 al cerrarlo con un 4,160 %, casi un punto más que el dato que presentaba en enero (3,337 %).
Pese a ello, en noviembre y diciembre comenzó a dar las primeras muestras de estancamiento e incluso de caída, ya que en diciembre se mostró por debajo de los 4 puntos. Sin duda, una buena noticia tanto para los hipotecados con cuota variable como para aquellos que se plantean comprar una vivienda a lo largo de 2024.
Principalmente, porque 2023 no ha sido un buen año desde su punto de vista: las hipotecas han sido más caras de lo habitual, la inflación ha dificultado el ahorro y los bancos han endurecido sus requisitos a la hora de conceder sus préstamos, especialmente de los de tipo fijo.
¿Las razones? La necesidad de rebajar el riesgo de morosidad a corto y medio plazo, y la clara apuesta de las entidades de financiación por las hipotecas variables en un momento donde el sentido común invitaba a optar por el tipo fijo.
Los bancos prefieren que contrates una hipoteca variable
Según datos del INE, en 2013 el 92,3 % de las hipotecas que se firmaban era de tipo variable y el 7,7 % de tipo fijo. Pero esta tendencia comenzó a cambiar de forma más evidente en 2016 (78 % – 22 %); y en 2021, por el impacto de la pandemia, terminó de girar por completo, con un 60,5 % de las hipotecas contratadas de tipo fijo y un 39,5 % de tipo variable. Algo lógico, si tenemos en cuenta las incertidumbres que dejaba el mercado en ese momento y la escalada posterior del Euríbor.
Sin embargo, frente a esta situación, los bancos han buscado devolver el reinado a las hipotecas variables. Conscientes de las inquietudes que generaban en los compradores los tipos de interés tan elevados, en 2023 mejoraron sus ofertas para este tipo de préstamos y endurecieron las condiciones para los de tipo fijo. Todo ello por su convencimiento de que, desde el punto de vista del negocio, las cuotas variables les resultan más rentables a la larga.
Hipotecas en 2024 para los contratos de tipo variable
El Banco Central Europeo (BCE) es el principal responsable de los tipos de interés oficiales del Viejo Continente, por lo que sus decisiones impactan directamente en el Euríbor y, por tanto, también en el coste de las hipotecas. Y en los últimos meses de 2023 este organismo ya ha avisado de que sus tipos de interés no bajarán de forma evidente a lo largo de 2024, a pesar de que el Euríbor ha empezado a dar motivos para la esperanza.
De hecho, con una inflación más controlada y un mercado inmobiliario contrayéndose, la perspectiva a corto plazo es que el euríbor siga cayendo poco a poco durante 2024. Probablemente no por debajo del 3 % y en ningún caso en valores similares a los anteriores a la pandemia, pero sí lo suficiente como para que las familias que tengan una hipoteca de tipo variable disfruten de un respiro.
‘Eleconomista.es’ apunta que podría haber hasta cinco movimientos a la baja en los tipos de interés, en escalones de 25 puntos fijos, hasta colocar el tipo de interés de la eurozona en un 3,25 % durante el otoño de 2024. Lo que supondría un alivio para estas hipotecas (a 25 años y sobre un coste medio de 143.186 euros) de 240,96 euros al año o 20,08 al mes por cada recorte de 25 puntos básicos; con un total de 1.173,48 euros en un solo ejercicio en el mejor de los panoramas.
Aunque, eso sí, para este grupo de hipotecados sus beneficios dependerán mucho de los períodos de revisión que tienen acordados con sus bancos: si es cada seis meses, desde este enero ya pueden disfrutar de las mencionadas reducciones; si es de forma anual, deberán esperar al mes de abril para beneficiarse de los ajustes.
Facilidades para cambiar de hipoteca en 2024 o para amortizarla
Otro aspecto a tener en cuenta para los deudores es que durante 2024 se prorrogarán las medidas establecidas por el Gobierno para apoyar a los hipotecados vulnerables y eliminar las comisiones asociadas a la solicitud de cambio de hipoteca de tipo variable a uno fijo o a la amortización de capital para el ahorro de intereses.
Estas están vigentes desde noviembre de 2022, cuando se aprobó el Real Decreto-ley 19/2022 con el objetivo de aliviar esta la presión sobre los hipotecados tras la subida de los tipos de interés y del euríbor. De forma que se calcula que se están beneficiando de ellas, de una forma u otra, hasta un millón de hogares.
Hipotecas en 2024: ¿Qué opción escoger si quiero comprar vivienda este año?
Retomando lo comentado con anterioridad, el BCE ha comunicado que el 4,5 % de sus tipos de interés no experimentará grandes reducciones en 2024; pero al menos el euríbor sí está mostrando mejores síntomas. De hecho, otro de los tipos de interés que le afecta, el de la Reserva Federal de los Estados Unidos, ya ha anticipado más que probables caídas a lo largo del año.
Simplificando, y en lo que respecta a las hipotecas 2024, los nuevos compradores que quieran suscribir una durante estos 12 meses deben tener en cuenta lo siguiente:
- El euríbor apunta a ir cayendo poco a poco durante todo el año, pero de forma progresiva y lenta. Que el BCE no tenga previsto reducir su tasa de referencia en los primeros meses del año no augura grandes revoluciones ni cambios espectaculares a mejor.
- El mercado de compra-ventas cayó considerablemente en España en los últimos meses de 2023, por lo que probablemente los precios medios se estabilizarán o incluso en algunas ciudades puede que caigan.
- La economía europea probablemente seguirá creciendo de forma modesta, mientras que la inflación también seguirá decreciendo a un ritmo más lento que a finales de 2023.
La hipoteca ideal en 2024
Sumando todos estos factores, 2024 parece indicar que será mejor año que 2023 para solicitar una hipoteca. En el caso de las variables, el beneficiario presumiblemente verá cómo sus primeras cuotas se reducen tras las primeras revisiones, aunque mantendrá la incertidumbre a medio y largo plazo: y es que no hay que olvidar que a mayor plazo de amortización, más riesgos hay; y que en períodos de dos o tres décadas es inevitable atravesar dos o tres crisis económicas.
Mientras que las hipotecas de tipo fijo probablemente también contarán en 2024 con condiciones más interesantes para los contratantes, toda vez que las de tipo variable recuperarán su competitividad. Esto las convierte en una opción muy interesante para aquellos que no quieran tener sobresaltos en el futuro; siempre que estén dispuestos a pagar hoy una cuota mayor, a afrontar más intereses y a disponer de períodos de amortización más cortos.
De esta forma, para la primera mitad de 2024 las hipotecas variables pueden ser una buena opción; pero si lo que preferimos es firmar una de tipo fijo, quizá sea prudente esperar unos meses más para que los bancos mejoren sus propuestas. Sin olvidar tampoco la tercera vía: la de una hipoteca mixta que nos permita disfrutar una cuota fija pero accesible durante los primeros años y pasar a una cuota variable a medio plazo, una vez que el mercado haya (probablemente) superado este bache reciente.
Hipotecas 2024: las claves para una buena elección
En resumen, aunque es imposible adivinar lo que realmente ocurrirá, la situación de las hipotecas en 2024 nos permite ser algo más optimistas que hace 12 meses. Lo peor de la crisis parece haber pasado ya, pero tampoco debemos relajarnos.
Y es que lo fundamental para que acertemos con nuestra decisión es que entendamos bien el momento en el que nos encontramos (dentro de su contexto social y económico), que valoremos adecuadamente nuestra situación y nuestras perspectivas de futuro, y que seamos lo suficientemente prudentes como para no acabar asumiendo más riesgos de los que podemos permitirnos.
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