El mercado inmobiliario es, casi por definición, muy fluctuante. El valor de los inmuebles está supeditado a diferentes factores, como la ubicación, el valor de suelo, la antigüedad y el estado de conservación de este, el tipo de vivienda, etc. Por lo tanto, a la hora de encarar las operaciones de compraventa es importante tener en cuenta esta revalorización y saber cómo afecta al pago de los impuestos.
Es por esta razón por la que hoy en Culmia queremos hablarte del conocido como Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), también conocido como plusvalía municipal. Este grava la diferencia del valor del inmueble que se produce en el período de tiempo que va desde que se transfiere de una persona a otra.
¿Quieres conocer cómo funciona y quién debe pagarlo? ¡Sigue leyendo!
Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana: ¿qué es?
La plusvalía municipal es un impuesto que se aplica en el sistema tributario local español para gravar los incrementos de valor de los terrenos urbanos una vez que se han transmitido. Por lo tanto, tiene en cuenta el tiempo en el que los mismos se encuentran en propiedad, lo que a su vez significa que hay dos tipos de operaciones inmobiliarias en las que hay que pagarlo:
- En una operación de compraventa o de donación. Es decir, cuando se vende o dona el inmueble o terreno. En este caso, el plazo para abonarlo es de 30 días hábiles desde que se produce la operación.
- En el momento de recibir el inmueble o terreno por una herencia o legado. Aquí el plazo para presentar la plusvalía municipal es mayor, porque el beneficiario puede abonarlo dentro del período de seis meses posterior al fallecimiento de su anterior propietario, siendo estos prorrogables a un año.
Además, como su propio nombre indica, el impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana realmente se centra en la transmisión del terreno sobre el que está edificado el inmueble, por lo que realmente no tiene en cuenta la propia edificación.
¿Quién debe pagar este impuesto?
En función de cuál sea el tipo de operación, el responsable de pagar el Impuesto de Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana cambia. En concreto:
- Si hay una compraventa, lo debe abonar la persona que vende el inmueble o terreno.
- Si se produce una donación, el IIVTNU es responsabilidad de quien la recibe.
- Si hay una herencia, corresponde al heredero o herederos el pago del impuesto de plusvalía municipal.
Carácter municipal del IIVTNU
Otro aspecto muy importante que distingue al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es que son los municipios los que tienen la potestad para reclamarlo. Con lo cual, son los propios Ayuntamientos los que deciden si lo solicitan en los casos antes mencionados para obtener mayores ingresos por la realización de este tipo de operaciones.
Todo ello hace que el IIVTNU sea un tributo local directo, de carácter real y devengo instantáneo. De hecho, a la hora de calcular la cuota correspondiente para pagar esta plusvalía, se debe aplicar el impuesto municipal a la base imponible. Por lo que el mencionado tributo es diferente según el municipio donde se encuentre el terreno o inmueble.
Polémica y anticonstitucionalidad del IIVNTNU
El impuesto de plusvalía municipal no ha estado exento de polémica y de debate. Desde 2017, el Tribunal Constitucional vino cuestionando algunos de sus aspectos y se pronunció en diversas ocasiones sobre la constitucionalidad de estos. De hecho, en mayo de ese año declaró inconstitucional la plusvalía en las situaciones en las que no existiera incremento del valor si la transmisión se realizaba en pérdidas. Y dos años después, en octubre de 2019, hizo lo propio para los casos en los que la cuota a pagar fuera superior al incremento del valor realmente obtenido.
Esta situación culminó el 26 de octubre de 2021, cuando el Tribunal Constitucional dio el paso más importante al publicar su sentencia 182/2021 en la que declaraba inconstitucional el sistema objetivo de cálculo empleado, declarando como tales y nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2 a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales.
Como resultado de ello, muchas personas optaron por a recurrir las liquidaciones que se encontraban en curso en ese momento o a solicitar la rectificación de la autoliquidación que habían presentado previamente. Sin embargo, en 2023 el Tribunal Supremo declaró que no veía posible anular las plusvalías municipales recurridas tras la mencionada declaración de inconstitucionalidad.
Nueva regulación tras la sentencia del Tribunal Constitucional
A raíz de la marejada que produjo la sentencia 182/2021 del Tribunal Constitucional y de la consiguiente imposibilidad de solicitar este tributo por parte de las haciendas de los ayuntamientos y administraciones locales, el Gobierno de España se apresuró a emitir el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre. Este se aprobó solo una semana después, con el objetivo de ajustarlo al derecho y de darle plena constitucionalidad.
Tras esta nueva regulación, el Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ha mantenido su naturaleza, por lo que continúa gravando el incremento del valor de los terrenos. Así, se calcula en el momento del devengo y tiene en cuenta un período máximo de 20 años, ya que es el máximo permitido para aplicar el porcentaje y realizar el cálculo, y siempre y cuando el valor del inmueble sea, en el momento de la venta, mayor al coste de su adquisición.
Las claves de la nueva Ley
La nueva normativa se centra en la mejora del cálculo de la base imponible, asegurándose de que los contribuyentes que no obtengan ganancias por vender su inmueble no deban pagar la plusvalía municipal. Por lo tanto, ha fijado dos mecanismos para determinar la mencionada cuota tributaria y es el contribuyente el que puede decidir a cuál prefiere acogerse:
- Método objetivo: a través del valor catastral en el momento del traspaso (año de la compra). Para calcularlo, se debe multiplicar este por el coeficiente anual que haya establecido previamente el Ayuntamiento en función del mercado inmobiliario. Con el importante matiz de que ningún coeficiente podrá exceder de los previstos en el artículo 107.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, según el número de años que hayan transcurrido desde la adquisición del inmueble.
- Método según el incremento real: se debe aplicar en caso de que lo solicite la persona que debe pagar el impuesto y se demuestre que esta plusvalía real es menor que la estimación objetiva. Para su cálculo, se aplican los valores de adquisición y transmisión, y se determina la diferencia. Después, esta se multiplica por el porcentaje del valor catastral del terreno.
¿Qué decide cada Ayuntamiento?
Dado su carácter potestativo, los municipios deben aprobar su propia ordenanza fiscal para poder solicitar el cobro del Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Esto les permite determinar el mencionado porcentaje anual que se aplicará para establecer el tipo impositivo en cada caso, tomando como referencia la mencionada Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Junto con ello, los gobiernos municipales también pueden establecer una serie de bonificaciones contempladas en la normativa estatal, como una bonificación de hasta el 95 % de la cuota íntegra si la transmisión se realiza por causa de muerte a favor de descendientes, adoptados, cónyuges o adoptantes.
Por lo demás, cabe destacar que el tipo de gravamen máximo es del 30 % y que la normativa permite fijar hasta cuatro tipos de gravamen diferenciadas (hasta los 5 años, los 10 años, los 15 años y los 20 años). Por lo que luego es cada municipio el que decide las características de su impuesto de plusvalía y las formas de reclamarlo a sus habitantes.
Un impuesto de plusvalía diferente para cada municipio
En definitiva, es importante que, en cada una de las operaciones sujetas a este impuesto, la persona responsable de su pago se informe sobre la normativa existente en el municipio donde la misma se ha llevado a cabo. Incluso en aquellas plusvalías que se generen en menos de un año, porque se consideran que estas son operaciones que pueden tener un carácter más especulativo y que, por tanto, también deben ser sometidas al gravamen municipal.
Además, si la plusvalía la paga el vendedor, este tendrá derecho a descontarse su importe en su declaración del IRPFcomo una ganancia patrimonial menor. Mientras que, si se produce la poco habitual situación de que la plusvalía la pague el comprador, podrá hacer lo propio añadiéndola al precio de adquisición.
Esperamos que toda esta información sobre el Impuesto de Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana haya servido para aclarar tus dudas. Y recuerda que, si estás interesado en comprar tu nueva casa mediante una de nuestras promociones, te asesoramos y ayudamos para que solo tengas que preocuparte de disfrutar de ella.
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