Cuando un futuro comprador de vivienda saca la calculadora y empieza a hacer números sobre el coste que le supondrá hacer esta inversión, debe prestar especial atención a los impuestos. Estos siempre son una parte importante del desembolso que hay que hacer en cualquier operación de este tipo, pero pueden pasar inicialmente desapercibidos por desconocimiento o por falta de previsión.
Así, con el objetivo de que no se conviertan para ti en un problema de última hora, en CULMIA hemos preparado toda la información que necesitas para saber qué impuestos se pagan al comprar una casa nueva. ¡Sigue leyendo y ten todo preparado cuando llegue el gran momento!
¿Cuánto dinero deberé pagar en concepto de impuestos?
Enseguida veremos qué impuestos se pagan al comprar una casa, en función de una serie de factores. Sin embargo, para empezar y a modo de orientación, podemos decirte que tendrás que destinar una parte relevante de tu dinero para afrontar este gasto. En concreto, hablamos de entre un 4 % (en los mejores casos, si se trata de viviendas protegidas) y un 10-12 % del precio de venta que tiene la vivienda.
¿Cuáles son los factores que condicionan los impuestos que se pagan al comprar una casa nueva?
Son tres:
- Las características de la vivienda: el tipo de impuesto a abonar cambiará en función del tipo de inmueble que queremos comprar. Es decir, si se trata de una vivienda de obra nueva o si es una vivienda de segunda mano que ya ha tenido un propietario.
- La Comunidad Autónoma en la que se encuentra la vivienda que quiere comprar: los impuestos en materia de vivienda corren a cargo de las comunidades autónomas, por lo que hay que informarse sobre lo que dice la ley en el lugar donde se encuentra la que en nuestro caso queremos comprar.
- Si se contrata una hipoteca para el pago de la vivienda: como veremos más adelante, requerir un apoyo financiero para efectuar la operación condiciona también los impuestos que se deben abonar.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una casa nueva?
Si la casa que tienes previsto adquirir está todavía pendiente de estrenar, deberás hacer frente a dos impuestos diferentes:
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
Es exclusivo de las viviendas nuevas y acompaña a su precio de venta. Por lo tanto, el comprador lo abona al efectuar la operación a la promotora que vende el inmueble, de forma que luego es esta empresa la que lo paga a Hacienda al declarar la operación. Su valor es del 10 % del importe que figura en la escritura, salvo que se trate de una vivienda de protección oficial en régimen especial o que sea de promoción pública (en este caso se tributará un 4 %).
Además, ten también en cuenta que en Canarias el IVA se sustituye por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC) y que corresponde al 6,5 % del valor de la vivienda.
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Este impuesto grava la escrituración notarial, mercantil o administrativa de la compraventa. Corre a cargo del comprador y su coste varía entre el 0,4 y el 1,5 % del valor declarado de la vivienda en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda, siempre y cuando esta se pague sin necesidad de préstamo. En caso contrario, su importe debe calcularse sobre la responsabilidad hipotecaria (lo que incluye intereses, costes y gastos).
Para su autoliquidación hay que rellenar el Modelo 600 y presentarlo de forma telemática o en una oficina habilitada de la Comunidad Autónoma correspondiente. Para ello se cuenta con un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la operación.
El IAJD en las operaciones de vivienda nueva se compone de dos cuotas:
- Cuota fija: alude al importe que se paga por el papel timbrado (0,30 € por pliego / 0,15 € por folio) de las matrices y copias de las escrituras, testimonios y actas notariales. Las copias simples están exentas de su pago, y su coste es igual en toda España, por lo que no varía en función de la Comunidad Autónoma.
- Cuota variable: es un impuesto en forma de porcentaje que se aplica a las primeras copias de las escrituras y actas notariales. Para calcularlo, se utiliza el tipo general estipulado por la Comunidad Autónoma correspondiente, el cual oscila entre los valores ya comentados (0,4% – 1,5 % del valor total de la vivienda). Si bien cada administración puede aplicar sus propias exenciones o reducciones para particulares, como por motivo de edad, de discapacidad, etc. Así, tenemos unas cuotas básicas de:
- 0,4 %: Islas Canarias.
- 0,5 %: Ceuta, Melilla, Navarra y País Vasco.
- 0,7 %: Comunidad de Madrid.
- 1 %: La Rioja.
- 1,2 %: Andalucía, Asturias e Islas Baleares.
- 1,5 %: Aragón, Cantabria, Castilla La Mancha, Castilla y León Cataluña, Comunidad Valenciana, Extremadura, Galicia y Murcia.
¿Y si la vivienda es de segunda mano, qué impuestos se pagan?
En el caso de que la operación se realice sobre un inmueble que ya ha tenido un propietario previo, también deberá abordarse el pago de dos impuestos.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Este impuesto grava las operaciones de transmisión de patrimonio, por lo que en este caso hablamos de una transmisión patrimonial onerosa, ya que el propietario de una vivienda la vende al comprador.
El comprador dispone de 30 días para pagarlo desde la firma de la compraventa. Y para ello debe dirigirse a la oficina de registro de su Comunidad Autónoma, ya que son estas las que realizan su gestión.
Su valor depende del porcentaje que se aplica sobre el precio que figura en la escritura y que viene definido previamente por la Comunidad Autónoma donde se encuentre la vivienda. Se sitúa entre el 4 y el 10 %, ya que tenemos esta distribución:
- 4 %: País Vasco.
- 6 %: Ceuta, Madrid, Melilla, Navarra.
- 6,5 %: Islas Canarias.
- 7 %: Andalucía, La Rioja.
- 8 %: Aragón, Asturias, Castilla y León, Extremadura, Galicia, Murcia.
- 9 %: Castilla La Mancha.
- 10 %: Cantabria, Cataluña, Comunidad Valenciana.
Al igual que ocurre en el caso del IAJD, las Comunidades Autónomas han establecido sus propias condiciones para poder aplicar ITP reducidos. Es lo que ocurre, por ejemplo, en el caso de las Viviendas de Protección Oficial (VPO) o de los compradores que cumplen con determinadas características, como de edad (jóvenes), tener algún tipo de discapacidad o pertenecer a una familia numerosa.
Así, es recomendable informarse antes de completar la operación para conocer si es posible acceder a alguna de estas opciones para desgravar.
IAJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados)
Es el mismo impuesto que se aplica a las operaciones de compraventa de vivienda nueva. Pero hay un par de matices importante en este caso:
- Por un lado, en las operaciones de compraventa de vivienda de segunda mano, tan solo hay que abonar la cuota fija del IAJD, ya que su cuota variable en documentos notariales es incompatible con las operaciones que ya también están gravadas por el ITP.
- Por otro lado, tras la modificación de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, salvo en el País Vasco (si se compra una vivienda de uso no habitual), cuando el IAJD grava la escrituración de una hipoteca para la compra de una vivienda de segunda mano es la entidad prestamista la que debe pagarlo.
En definitiva, la gran diferencia es que en las hipotecas que se suscriben para la compra de una vivienda nueva, es el comprador el que debe pagar la cuota fija de este impuesto; mientras que en aquellas que se firman para adquirir un inmueble de segunda mano será la entidad bancaria o financiera la que lo abone.
Impuestos por la propiedad de la vivienda
En último lugar, ten presente que la propiedad de una vivienda supone pagar otros impuestos además de los que hay que liquidar por su compra. Entre ellos están:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): es un impuesto municipal de carácter anual. Grava la titularidad de la propiedad, por lo que debe pagarse independientemente de si la casa está habitada o vacía. Se calcula en función del valor del suelo y de la construcción.
- Tasa de basura o residuos: este impuesto corresponde a la recogida, tratamiento y eliminación de las basuras y residuos. También es de tipo municipal y se cobra de forma anual, aunque su importe puede variar de un lugar a otro. De hecho, hay ciudades que ni siquiera la tienen, como Badajoz, Madrid o Málaga.
- Impuesto por segunda residencia: si se cuenta con más de una vivienda, la segunda residencia debe incluirse en la declaración de la renta anual y abonarse un pago por el valor catastral de la misma (que puede oscilar entre el 1,1 y el 2 % del total).
- Impuesto a casa alquilada: si la vivienda está en régimen de arrendamiento, será necesario pagar los impuestos correspondientes por lo ingresado en concepto de alquiler. Se abona al cumplimentar la declaración de la renta y permite la reducción de los gastos que estén relacionados con la propiedad.
Calcula fácilmente los impuestos por la compraventa de tu vivienda
Estos son los impuestos que hay que pagar al comprar una vivienda nueva o una de segunda mano, por lo que esperamos que nuestro artículo te haya servido para aclarar todas tus dudas. Y recuerda, en CULMIA podemos ayudarte a encontrar la casa ideal para ti y tu familia. ¡Consúltanos y descubre todo lo que podemos hacer por ti!
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