Índice de precios de alquiler de viviendas: guía completa

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7 MINS30 de abril de 2024 | culmiaActualidad

El mercado de alquiler de viviendas se encuentra actualmente en unos máximos dentro de su historia reciente. En enero de 2024, su precio subió un 5,1 % interanual y se situó en 11,78 €/m2, su valor más alto en los últimos 18 años. Lo que significa, por ejemplo, que un piso de tamaño estándar (80 m²) cuesta, de media, 942 euros mensuales en España.

Es, por tanto, un momento complicado que la reciente Ley de Vivienda ha querido abordar a través de medidas destinadas a favorecer el acceso a viviendas de precios asequibles. Y entre ellas están precisamente las limitaciones a estos precios del alquiler, como la declaración de zonas de mercado residencial tensionado o la creación de un Índice de Precios de Alquiler de Viviendas.

De este último queremos hablarte hoy para explicarte en qué consiste. ¡No te pierdas esta guía completa!

¿Qué es el Índice de Precios de Alquiler de Viviendas?

Es un nuevo sistema estatal de referencia destinado a fijar límites a los precios de los nuevos contratos de arrendamiento de vivienda. Tiene un carácter orientativo y utiliza un sistema de rangos a partir de una serie de características de la vivienda, como su superficie, el estado de conservación en el que se encuentra, su año de construcción o las especificaciones de sus zonas comunes (como, por ejemplo, si cuenta con ascensor, conserje, piscina o aparcamiento).

Solo podrá aplicarse para limitar los precios en áreas que previamente hayan sido catalogadas como tensionadas por las comunidades autónomas. Algo para lo que deben cumplir uno de estos requisitos:

Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30 % de los ingresos medios o de la renta media de los hogares situados en esa zona.
Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los últimos 5 años un crecimiento acumulado de al menos el 3 % por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en la comunidad autónoma correspondiente.

¿Cómo se calcula el Índice de Precios de Alquiler de Viviendas?

Para obtenerlo, se ha utilizado información proveniente de la base de datos de 2022 de la Declaración de la Renta, lo que incluye a más de 2,5 millones de caseros. Y también se ha obtenido gracias a datos pertenecientes a la Agencia Tributaria, al Catastro, al Instituto Nacional de Estadística, al Banco de España o al Colegio de Registradores.

Además, para elaborar la metodología de cálculo, en el proyecto también han participado miembros de algunas de las instituciones y organismos ya mencionados y de otros, como la Secretaría General de Asuntos Económicos y G20 de Presidencia de España, del Consejo General de Economistas o de la Asociación Española de Análisis del Valor (AEV).

Por lo demás, está previsto que se actualice de forma anual a partir de los datos correspondientes de cada año.

¿A quiénes se aplica este nuevo Índice de Precios de Alquiler de Viviendas?

Como ya hemos dicho, este baremo de precios máximos y mínimos solamente podrá utilizarse para fijar el precio de los alquileres en zonas tensionadas. Y, dentro de ellas, no afectará a todo el mundo, ya que se aplicará exclusivamente a los nuevos contratos de arrendamiento que cumplan con una de estas características:

La vivienda fue alquilada en los últimos 5 años por un pequeño propietario (no gran tenedor) y el precio de ese alquiler era más alto que el índice de referencia de precios. En este caso, el precio se podrá mantener.
Que la vivienda alquilada pertenezca a un gran tenedor. En el caso de las zonas tensionadas, según la Ley de Vivienda, este se define como la persona física o jurídica (empresa) que es titular de más de 5 inmuebles urbanos dentro, excluyendo garajes y trasteros, o que es titular de una superficie construida de 1.500 metros²o superior.
La vivienda en alquiler pertenece a un propietario de cualquier tipo (tanto gran tenedor como pequeño propietario) y no ha estado alquilada en los últimos 5 años, o nunca lo ha estado.

¿Cuáles son los valores entre los que se podrá alquilar la vivienda?

El Índice de Precios de Alquiler de Viviendas establece dos rangos de valores, el inferior y el superior. Por lo tanto, el precio del alquiler de las viviendas que cumplan con las mencionadas premisas quedará fijado en función de las características particulares de la vivienda. De hecho, la Ley de Vivienda deja abierta la posibilidad de que un casero suba el precio del alquiler hasta en un 10 % si el inmueble ha sido rehabilitado en los últimos años, según los términos indicados en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas.

¿Desde cuándo está vigente este Índice de Precios de Alquiler de Viviendas?

Esta nueva medida se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el pasado viernes 15 de marzo, por lo que desde ese momento es aplicable en aquellas comunidades autónomas que hayan declarado zonas tensionadas dentro de su territorio.

¿En qué comunidades autónomas ya se está aplicando?

Por el momento, tan solo Cataluña ha optado por recurrir a este Índice de Precios de Alquiler de Viviendas para controlar los precios de sus arrendamientos. En concreto, ha decidido declarar como zonas de mercado residencial tensionado a 140 de sus municipios, los cuales cuentan con una oferta insuficiente de vivienda asequible y, por tanto, cumplen con los requisitos estipulados por la ley.

En estas localidades viven 6,2 millones de personas, el 80,6 % de la población catalana. Y está previsto que la mencionada medida tenga una vigencia de 3 años, con la posibilidad de ser prorrogados por anualidades siguiendo el mismo procedimiento.

Y, más allá de Cataluña, cabe señalar que tanto País Vasco como Navarra cuentan con regímenes fiscales diferentes, toda vez que la herramienta ha utilizado datos tributarios de las comunidades de régimen común y no se han tenido en cuenta los de las haciendas forales. De ahí que el Gobierno deba revisar especialmente sus casos, y en especial el de Navarra, ya que junto a Asturias ha sido una de las comunidades autónomas que se ha mostrado interesada en aplicar este Índice de Precios de Alquiler a corto plazo.

El control también correrá a cargo de la comunidad autónoma

Es importante tener en cuenta que las comunidades autónomas son las titulares de la competencia de Vivienda. Esto significa que serán ellas las que controlarán y velarán en su territorio por el cumplimiento del Índice en las zonas que hayan declarado como tensionadas.

Para ello, podrán realizar inspecciones, aunque todavía hay dudas sobre su capacidad para garantizar su aplicación, porque aún no se disponen de mecanismos sencillos para que el inquilino pueda consultar si la vivienda que pretende alquilar pertenece a un gran tenedor. En su caso, solo pueden averiguarlo acudiendo al Registro de la Propiedad.

¿Qué ocurrirá si la vivienda alquilada está en una zona tensionada y tiene un contrato vigente?

Si el contrato no se realiza o renueva desde la entrada en vigor de este Índice de Precios del Alquiler de Viviendas, su precio solo podrá subir un máximo del 3 %, ya que este es el porcentaje máximo que establece la ley para su actualización anual. De esta forma, el precio únicamente podrá disminuir a partir de una negociación entre el arrendador y arrendatario, en la cual el Índice solo funcionará como referencia para conocer el valor real de la vivienda que se encuentra alquilada.

Además, solo se podrán hacer algunos ajustes en el precio si la vivienda ha sido mejorada, si dispone de rehabilitación energética o cumple con unas condiciones de durabilidad indicadas en el contrato de arrendamientos superiores a lo que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos.

¿Cómo acceder al Índice de Precios de Alquiler de Viviendas?

Puedes encontrar este índice en el portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. En concreto, en su Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Contempla las viviendas situadas en edificios de tipología residencial colectiva con más de 5 años de antigüedad y cuya superficie construida no sea inferior a 30 m² ni superior a 150 m².

Para utilizarlo, deberás buscar la vivienda a partir de su referencia catastral, la cual podrás averiguar en la Sede electrónica del catastro. Tras ello, se te ofrecerán diferentes datos informativos sobre el inmueble, algunos ya completados y otros pendientes de que el usuario introduzca los datos, como su estado de conservación, las características de sus zonas comunes, si está amueblado, su letra del certificado energético, etc.

A partir de esta información, el sistema puede realizar un cálculo a partir de la metodología aplicada por el Sistema Estatal de Índices de Precios del Alquiler de Vivienda. Por lo que obtendrás un rango de renta de referencia de euros mensuales de carácter orientativo, así como la posibilidad de descargarte en PDF un informe con todos los datos básicos del inmueble buscado.

¿Cómo conocer cuáles son las áreas tensionadas que hay en la actualidad?

Estas zonas determinadas como de mercado residencial tensionado pueden encontrarse en la página específica del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

¿Cuáles serán las consecuencias de la aplicación de este nuevo Índice?

Diferentes actores del sector inmobiliario no se han mostrado muy optimistas sobre la entrada en vigor de este Índice de Precios de Alquiler de Viviendas. Entre sus principales problemas destacan:

Su poca utilidad, porque afecta principalmente a los nuevos contratos y a los grandes tenedores. Es decir, a un porcentaje pequeño del mercado.
Que no actúa para incentivar la oferta, sino al revés: probablemente contribuya a reducir todavía más el mercado y acabe tensionando los precios al alza.
Que no se trate de una medida para reducir los precios, sino simplemente para contenerlos. Por lo tanto, solo podrá ayudar a frenar las subidas.
La utilización de datos de 2022 para su realización, por lo que no refleja la situación actual del mercado inmobiliario. De hecho, hasta el último trimestre de 2024 no se actualizará con la información de 2023.
La confusión que puede generar que los precios de este índice sean muy diferentes a los que muestran los portales inmobiliarios.
La ausencia de fórmulas para llevar a cabo las inspecciones y sancionar los incumplimientos de la medida.
El carácter subjetivo del índice en cuanto a la valoración de las características del piso, ya que los criterios aplicados para definir si está amueblado o si se encuentra en buen estado pueden diferir entre las personas.

¿Qué te parece a ti este Índice de Precios de Alquiler de Viviendas? ¿Crees que va a ser útil para reducir los precios y relajar la tensión sobre el mercado de arrendamientos?