De obra nueva, de segunda mano o para reformar, para vender o para alquilar… El mercado inmobiliario actual ofrece muchas opciones para invertir en vivienda. Descubre aquí cómo aprovecharlas y escoger la opción más rentable.
Invertir en vivienda es hacerlo en un bien refugio. Frente a la volatilidad de otros productos, el ladrillo sigue siendo una de las opciones más rentables para pequeños y grandes inversores. La cuestión se torna aún más interesante en tiempos de incertidumbre económica en la que los mercados financieros no siempre garantizan la estabilidad de las inversiones.
¿Estás considerando invertir en vivienda y te gustaría saber si es un buen momento? ¿Te interesa comprar para vender o prefieres alquilar? ¿Cuál es la previsión de los expertos sobre la evolución del mercado inmobiliario durante el presente año? ¿Qué factores hay que valorar antes de decidirte a comprar una casa? A continuación, te descubrimos siete claves fundamentales que debes tener en cuenta si quieres sacar el máximo partido a tu inversión.
1. Estudia el mercado inmobiliario
Para comenzar, antes de invertir en vivienda tómate tu tiempo para conocer la situación actual del mercado inmobiliario español y las tendencias que marcarán su evolución. La mayoría de los ahorradores consideran que la vivienda es un valor seguro como inversión a largo plazo pero, si tu objetivo es conseguir una alta rentabilidad o cuentas con un tiempo determinado para vender o alquilar la nueva vivienda, te conviene conocer también la previsión del mercado inmobiliario a corto plazo.
Durante el cuarto trimestre de 2021, el Índice de Precios de la Vivienda dentro del mercado libre publicado por el Instituto Nacional de Estadística indicaba un incremento del 6,4% a nivel nacional. La variación anual se sitúa en el 3,7%. El precio medio del metro cuadrado se situó en un 1.658 euros, alcanzando una tasa interanual del 2,1% a nivel nacional. Para el presente ejercicio, los analistas inmobiliarios auguran un crecimiento de entre el 4% y el 5%, lo que ofrece un escenario muy interesante para comprar una vivienda para invertir.
2. ¿Comprar para alquilar o para vender?
Junto al precio de la vivienda libre, el número de hipotecas inscritas en los registros de la propiedad es otro buen indicador del dinamismo del mercado inmobiliario que puede ayudarnos a decidir si nos conviene invertir en una vivienda para alquilar o para vender.
Según los últimos datos del Banco de España, relativos a enero de 2022, el total de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad asciende a 36.185. Este dato supone un incremento mensual del 10%, que se eleva hasta el 29,4% si tenemos en cuenta la variación interanual.
La rentabilidad bruta del alquiler es otro índice fundamental para conocer el mercado. Este coeficiente relaciona el coste de la inversión realizada con los beneficios obtenidos. Los últimos datos publicados por el Banco de España, referentes al año 2021, sitúan la rentabilidad bruta del alquiler en un 3,7% a nivel nacional, en línea con los ejercicios precedentes.
3. Calcula tu presupuesto
Conocer las tendencias actuales y la previsión del mercado inmobiliario te será de gran ayuda para decidir si te interesa más comprar una vivienda para invertir o para alquilar pero, sea cual sea tu elección, tus opciones estarán limitadas por tu presupuesto. Para estimarlo de forma precisa, primero debes saber a cuánto ascienden tus ahorros y qué parte de ellos quieres invertir.
Después, considera el tipo de hipoteca al que puedes acceder: ¿qué porcentaje del precio de la nueva vivienda vas a financiar?, ¿a cuántos años?, ¿prefieres el tipo fijo o el variable? Como norma general, las entidades financieras recomiendan que la hipoteca no suponga más de un 35% de nuestros ingresos netos.
4. Tipología de viviendas
El mercado inmobiliario español incluye una amplia gama de viviendas, desde pisos, estudios o apartamentos a chalets adosados, pareados o viviendas unifamiliares.
Actualmente las viviendas más demandadas son los pisos de dos y tres dormitorios, ideales para familias, así como los áticos, los pisos con terraza y los bajos con jardín privado. Si bien el precio de estos últimos inmuebles es más elevado, su alta demanda hace que resulten una inversión muy rentable, tanto para vender como para si estás interesado en comprar una vivienda para alquilar. Contar con garaje privado, ascensor o zonas comunes también añade valor al inmueble, pero suele implicar mayores gastos de comunidad.
Además, aunque la obra nueva representa la opción preferente cuando se trata de invertir en vivienda, siempre es buena idea estudiar las ofertas del mercado de segunda mano o de las viviendas para reformar antes de tomar la decisión final.
5. Ubicación, dotaciones y servicios
Más allá de la situación actual y la evolución del mercado inmobiliario, también existen otros factores fundamentales en qué fijarse para comprar una casa, ya que influyen sobre su valor a la hora de venderla o arrendarla y su revalorización futura. El barrio en el que se ubica, por ejemplo, puede suponer una gran diferencia en los precios de venta o el alquiler, por lo que siempre es recomendable estudiar a fondo el entorno y los servicios que ofrece (dotaciones educativas o sanitarias, comercios, comunicaciones, zonas verdes e instalaciones deportivas…).
6. Gastos adicionales asociados a la compra de una vivienda
Si estás considerando invertir en vivienda, hay que tener presente que esta compra conlleva algunos gastos adicionales que hay que sumar al precio de venta, como los gastos de gestoría, notaría, tasaciones o seguros.
Además, la vivienda de obra nueva está sujeta a un IVA del 10%, mientras que en el caso de la vivienda de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales oscila entre el 6 y el 11% del precio de venta, según la Comunidad Autónoma. Para estimar la rentabilidad de nuestra inversión, tampoco podemos olvidar impuestos como el IBI o los gastos de comunidad.
7. Busca asesoramiento profesional
Las inversiones en vivienda constituyen una operación compleja por lo que, si no quieres correr riesgos, siempre es recomendable solicitar el consejo de un experto en el mercado inmobiliario. Si te interesa la vivienda de obra nueva en una zona concreta, infórmate sobre las promociones en marcha y no dudes en visitar los inmuebles que te interesen. Actualmente, muchas empresas también están apostando por la fórmula “built-to-rent”, ampliando la oferta de obra nueva destinada al mercado del alquiler.
Por otro lado, decantarse con una promotora con actividad a nivel nacional puede ser una opción muy interesante si para ahorrar tiempo si buscas la máxima rentabilidad y necesitas asesoramiento para decidirte. La promotora Culmia, por ejemplo, cuenta actualmente con más de un centenar de promociones en toda España, incluyendo las principales ciudades españolas o la costa mediterránea, muy más atractivas para invertir en vivienda. Su oferta abarca pisos de dos a cinco dormitorios, áticos de lujo, casas con vistas al mar o villas exclusivas, multiplicando tus opciones para encontrar la vivienda ideal.
En definitiva, pese a la coyuntura actual, la vivienda sigue representando un valor seguro tanto para las empresas como para los inversores particulares. Si has tomado buena nota de nuestros consejos para invertir en vivienda, ¡ahora sólo queda decidirse!
