El IVA es uno de los principales impuestos que gravan la compra de una nueva vivienda, por lo que saber calcularlo te será de gran ayuda para decidir. Te contamos los tipos impositivos a aplicar según los diferentes tipos de viviendas para ayudarte a encontrar la casa perfecta.
Si estás pensando en invertir en la compra de una nueva vivienda debes saber que más allá de su precio de venta, convertirse en propietario también implica el pago de impuestos como el IVA, que deben ser tenidos muy en cuenta antes de tomar la decisión de compra final.
¿Quieres saber a cuánto asciende el IVA para obra nueva? ¿Qué diferencias existen respecto al mercado de vivienda de segunda mano? ¿Cuáles son los impuestos en la compra de una vivienda nueva? ¡Sigue leyendo y despejamos todas tus dudas!
Antes de analizar en detalle el Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA) y resto de impuestos que implica la compra de una vivienda, es importante entender las diferencias entre una casa de obra nueva y una de segunda mano. La Agencia Tributaria considera viviendas de obra nueva aquellas que se adquieren del promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada. Una vez concluidos los trabajos de construcción, el arquitecto y el aparejador encargados del proyecto serán los encargados de acreditarlo a través de la firma del certificado de fin de obra, imprescindible para presentarse en el mercado de compra venta.
Por otro lado, las viviendas que salen a la venta después de haber sido habitadas de forma continuada por un plazo mínimo de dos años ya se encuadran dentro de la categoría de viviendas de segunda mano, sujetas a impuestos diferentes que la vivienda de obra nueva. Sin embargo, si la promotora alquila un piso de obra nueva a terceras personas diferentes de los propietarios durante un periodo inferior a dos años, estos inmuebles siguen considerándose viviendas de obra nueva a efectos fiscales.
Ahora que ya conocemos sus características, ¿cómo podemos calcular el IVA en la compra de una vivienda nueva? Para los inmuebles de nueva construcción, la cuantía de este impuesto equivale al 10% del importe escriturado. También se aplicará este mismo porcentaje sobre las plazas de garaje, con un máximo de dos plazas por vivienda, y espacios anexos, como los trasteros.
Si tu nueva casa se ubica en las Islas Canarias, debes saber que la obra nueva en esta Comunidad Autónoma está gravada por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), equivalente a un 6,5% en valor del inmueble en 2022 .
En el caso de las viviendas de protección oficial en régimen especial o de promoción pública de obra nueva, el IVA de la vivienda se reduce hasta un 4% del valor total de la propiedad contemplado en la escritura. En algunas Comunidades Autónomas también se aplica este IVA de obra nueva superreducido cuando los compradores son familias numerosas, personas discapacitadas o jóvenes, siempre que se trate de la compra de la vivienda habitual.
Por otra parte, es importante considerar que si tu nueva vivienda cuenta con más de dos plazas de garaje, estos bienes estarán sujetos a un IVA del 21%. Lo mismo ocurre con los locales comerciales, incluso si parte del inmueble se destina a uso residencial.
Cuando una vivienda ha sido ocupada por más de dos años, ya no se considera una vivienda de obra nueva a efectos fiscales. En consecuencia, si optamos por invertir en una vivienda de segunda mano no tendremos que pagar el IVA de obra nueva, pero si existen otros impuestos que debemos tener en cuenta. El principal es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuya gestión corresponde a las Comunidades Autónomas.
Los Gobiernos regionales pueden establecer el porcentaje de este impuesto dentro de una horquilla establecida por ley. Actualmente, el ITP suele oscilar entre el 6% y el 10% del precio de compra, aunque también existen algunas comunidades con tipos reducidos, por lo que, antes de tomar una decisión, es recomendable informarse del porcentaje exacto a pagar en tu futuro lugar de residencia.
El tipo de IVA de una vivienda nueva siempre es el mismo, salvo las excepciones anteriormente comentadas, independientemente del tipo de casa en el que estemos interesados y de la población en la que se ubique. No obstante, al depender del precio de venta, el importe a pagar en concepto de este impuesto será diferente en cada caso. Para ayudarte a entenderlo, ¡veamos algunos ejemplos prácticos!
Imaginemos que estás interesado en mudarte a una vivienda de obra nueva en una gran ciudad, como Madrid o Barcelona. En la capital madrileña podemos encontrar pisos de tres y cuatro dormitorios y amplias zonas comunes, ideal para familias con un precio de venta de 263.400 euros. En este caso, el IVA ascendería a 26.340 euros. Si prefieres residir en la Ciudad Condal, en el barrio de Sant Andreu se ofertan pisos de tres dormitorios desde 320.000 euros. Por esta vivienda de obra nueva, deberías pagar 32.000 euros en concepto de IVA. En Culmia tenemos promociones de obra nueva para vivir en Madrid o Barcelona.
Si bien el IVA de obra nueva representa el principal impuesto que debemos afrontar en la compra de una vivienda, esta transacción también implica otros gastos extra para el comprador. Desde la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria de 2019, los gastos de notaría y registro y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados son asumidos por la entidad bancaria que concede la hipoteca. Si has recurrido a una gestoría para encargarse de la compra de tu nueva casa, también deberás contar con los honorarios de estos profesionales para calcular el coste total de la operación.
Por otra parte, convertirse en propietario de una vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, también implica el pago de impuestos como el IBI o los gastos de comunidad. El IBI de una vivienda depende de su valor catastral y el tipo impositivo establecido por cada Ayuntamiento, variando entre el 0,4% y el 13% según el municipio.
Si quieres conocer más sobre los impuestos y gastos que implica invertir en una nueva casa, en nuestra guía para comprar una vivienda te explicamos en detalle cómo planificar tu compra, con consejos útiles para ayudarte a encontrar la casa más adecuada, según tus necesidades y tu presupuesto e información sobre todos los trámites a seguir hasta la firma de la escritura y entrega de llaves. De esta forma, ¡encontrar el hogar perfecto será mucho más fácil!
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