¿Qué es la memoria de calidades y por qué es importante?

La memoria de calidades de una vivienda es un documento vinculante que compromete a la promotora a atenerse a las características de las que ha informado al comprador antes de la operación de compraventa.

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes que tomarás a lo largo de tu vida. Tanto es así que son muchos los aspectos a tener en cuenta. Más allá de la financiación -un pilar fundamental en el acceso a la vivienda- existen ciertos documentos que debes conocer y saber manejar a lo largo de todo el proceso. 

Los planos son los más populares. No en vano, aportan información crucial sobre el emplazamiento, la distribución de los espacios o las instalaciones, entre otras cuestiones. Sin embargo, existen otros documentos que, salvando las diferencias, resultan tanto o más interesantes.

Entre ellos está la memoria de calidades, un escrito que especifica con todo lujo de detalles cada uno de los elementos, acabados e instalaciones que se incluirán en el proyecto. 

¿Qué es la memoria de calidades de una vivienda?

Tanto si estás pensando en comprar una vivienda unifamiliar como si tus planes pasan por convertirte en propietario de un piso debes saber que la memoria de calidades es un documento fundamental en inmuebles de obra nueva.

En esencia, incluye de manera detallada los materiales que se incluirán en la construcción tanto en los interiores como, por lo general, en las zonas comunes e instalaciones con las que contará la vivienda. Su entrega por parte del promotor es de obligado cumplimiento y, además, ha de ser gratuita . 

La importancia del documento trasciende de la dimensión estética de los materiales, aunque de ellos dependen, por ejemplo, cuestiones tan relevantes como la eficiencia energética, el grado de aislamiento térmico y acústico, la calidad de sanitarios o electrodomésticos. En definitiva, hablamos de un conjunto de datos que afectarán directamente al precio del inmueble. 

Dicho de otro modo, la memoria de calidades de obra nueva es el documento que garantiza al comprador que tanto los materiales como el propio equipamiento de la vivienda se corresponden con lo pactado. Por eso, suele estar firmada por comprador y vendedor y se incluye como parte del contrato de compraventa.

Su redacción ha de ser impecable para no suscitar duda alguna acerca de las calidades de la vivienda y, en caso de que exista algún recelo al respecto, es aconsejable consultar con un experto.  

Elementos clave de la memoria de calidades de una vivienda

Si tenemos en cuenta que la memoria de calidades de una vivienda está concebida como una herramienta que permite al comprador hacerse una idea clara de cómo será el inmueble, son varios los datos que no pueden dejar de estar indicados. 

Más allá de los propios acabados el documento debe incluir información relativa a: 

• Elementos de la edificación. Desde la cimentación hasta las cubiertas, pasando por la fachada o los sistemas de conducción, la memoria de calidades debe aportar referencias al respecto así como información relativa a los sistemas empleados para la colocación de los elementos.  
• Materiales. Es fundamental que el documento aporte notas en detalle al respecto de todos y cada uno de los materiales empleados en el interior de la vivienda. Sanitarios, griferías, revestimientos… Son solo algunos ejemplos.  
• Instalaciones. Los servicios son otro de los capítulos esenciales en la memoria de calidades, un apartado que debe incorporar no solo las instalaciones eléctricas o de fontanería, sino otras más sofisticadas como la climatización, las telecomunicaciones o la domótica.  

El nivel de detalle de la memoria de calidades debe ser tal que incluya, además, la relación de materiales y modelos que podrían sustituirse por otros similares en caso de falta de disponibilidad. Si el documento no incluyera este capítulo, conviene reclamar a la promotora para no llevarse sorpresas. De hecho, en ningún caso pueden sustituirse los elementos indicados en la memoria de calidades por otros de condiciones inferiores sino por otros de cualidades similares o superiores.  

Sin ser estrictamente necesario, la información sobre las zonas comunes de la construcción e, incluso, sobre el emplazamiento de la edificación o los servicios con los que cuenta el barrio, así como aspectos relativos a la financiación o los pagos también pueden formar parte de la memoria de calidades.  

Qué hacer ante el incumplimiento de la memoria de calidades

La memoria de calidades de una vivienda es vinculante. Es un documento que sirve como garantía de los derechos del comprador en caso de que el promotor no cumpla con lo pactado, fundamentalmente, en aquellos casos en los que se realiza una compra sobre plano.

Si una vez entregado el inmueble el mismo no cumple con lo acordado es posible acudir a la vía judicial o los organismos de consumo. En este tipo de  reclamaciones tampoco está de más contar con toda la información, folletos y similares relativa a la vivienda ya que, como la memoria de calidades, también es vinculante.  

El primer paso, una vez comprobado que existe algún aspecto que no se cumple con lo acordado, es elaborar un listado con aquellos elementos que quedan al margen de la memoria de calidades. La relación debe ser remitida a la promotora preferiblemente vía burofax. A partir de ahí, lo más frecuente es que se inicie un proceso de negociación. 

Es frecuente en estos casos que las promotoras ofrezcan al comprador un acuerdo económico para compensar las diferencias aunque tampoco es extraño que se ofrezcan a realizar ciertos cambios.

En caso de no alcanzar un acuerdo no queda otro remedio que acudir a la vía judicial que, si bien no suele  resolver el contrato de compraventa en base al incumplimiento de la memoria de calidades, sí suele traducirse en la obtención de una indemnización suficiente para cubrir las diferencias entre lo pactado (por lo que se ha pagado) y lo entregado.