El pasado 26 de mayo entró en vigor en España la nueva Ley de Vivienda, tras haber sido previamente aprobada por el Consejo de Ministros (1 de febrero de 2022), por el Congreso de los Diputados (27 de abril de 2023) y por el Senado (17 de mayo de 2023), así como incluida el 25 de mayo en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Esta normativa, tal y como indica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, nace con un doble objetivo: desarrollar el derecho que recoge la Constitución a una vivienda digna y ayudar (a través de diferentes medidas) a aquellos colectivos que tienen más dificultades para acceder a ella.
Sin embargo, se trata de una Ley no exenta de polémica; y que, por su trascendencia para el mercado de la vivienda, en CULMIA creemos que es importante aclarar. Así que si quieres conocer todo sobre ella, no lo dudes… ¡y sigue leyendo!
También conocida como Ley 12/2023 de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda, es el resultado del Plan de Rehabilitación de vivienda y de regeneración urbana incluido, a su vez, dentro del Plan de Rehabilitación, Transformación y Resilencia. Este ha sido impulsado por el Gobierno español para canalizar los fondos aportados por Europa para reparar los daños causados por el COVID-19 y facilitar la recuperación del crecimiento económico y del empleo.
Esta nueva normativa se enfoca en cinco líneas de trabajo:
Incluye aspectos como la calificación indefinida de la vivienda protegida para garantizar siempre un período mínimo de 30 años, la elaboración y mantenimiento de un inventario del parque público de vivienda o la regulación de estos parques públicos para evitar operaciones de venta a fondos de inversión.
Entre otras medidas, la nueva Ley de Vivienda de 2023 establece un incremento máximo anual del 3 % del alquiler en los contratos vigentes durante 2023, la declaración de zonas de mercado residencial tensionado durante un período (prorrogable) de tres años para la aplicación de medidas de reducción del alquiler o la creación de un nuevo índice de referencia a partir de 2025 para la actualización anual de los contratos de arrendamiento (en sustitución del IPC).
Para ello, se podrá conceder una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social económica. Y, además, los gastos de gestión inmobiliaria y de la formalización del contrato correrán a cargo del arrendador. Esto incluye, por ejemplo, la comisión y los honorarios de la agencia inmobiliaria.
Se fijan mejoras que garanticen una comunicación efectiva entre el órgano judicial y los servicios sociales para conseguir una atención rápida a las personas que estén en situación de vulnerabilidad. También se ofrecen soluciones habitacionales para los afectados y se amplían los plazos de suspensión de los lanzamientos. Y si el demandante es un “gran tenedor” y la demanda de desahucio afecta a personas vulnerables, debe acreditarse la aplicación de un procedimiento de conciliación o intermediación.
Se considera “gran tenedor” al titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en la misma zona que ha sido declarada como tensionada, cuando así lo solicite la comunidad autónoma.
Además, se define “vivienda vacía” para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a aquellas viviendas que lleven vacías más de 2 años y su propietario tenga un mínimo de 4 viviendas en esta situación.
Y, por último, se establece una modulación del recargo del IBI (previamente situado en el 50 % de la cuota líquida del IBI) que podrá alcanzar el 150 %.
Tras el pequeño repaso que hemos hecho a los cinco pilares de la nueva Ley de Vivienda, es fácil concluir que esta va a actuar principalmente sobre el mercado del alquiler. Pero la aplicación de las mencionadas medidas también va a tener un efecto indirecto sobre el mercado de la compra-venta, al menos según el análisis que han realizado algunos expertos del sector inmobiliario.
Es más, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ya ha constatado que un gran número de arrendadores, “cuyas viviendas en alquiler están a punto de finalizar sus contratos” están comunicando a sus arrendatarios su “intención de vender sus viviendas al vencimiento del contrato”. Un fenómeno que justifican por “la incertidumbre que está creando las nuevas medidas gubernamentales sobre el alquiler y su intervención en el mercado”.
En concreto, y según ANA, la Ley de Vivienda va a “romper el equilibrio y la unidad del mercado del alquiler”. Principalmente, por medidas como estas que perjudican a los arrendadores:
Aquellos propietarios que se vean afectados por estas medidas probablemente optarán por deshacerse de sus viviendas poniéndolas a la venta. Si esto ocurre, la oferta crecerá y, por tanto, los costes de las hipotecas bajarán.
Sin embargo, esta tendencia a la bajada de precios podría compensarse con otros efectos causados por la nueva Ley de Vivienda y que impactarán directamente en las promotoras. El primero de ellos, causado por la obligación que tendrán estas de indemnizar a sus compradores si se produce algún retraso en los plazos de entrega de sus viviendas. Lo que podría traducirse en un incremento de los precios en función del porcentaje de penalización.
Y el segundo, también por la obligatoriedad de que el 30 % de las viviendas que se construyan estén destinadas a ser Viviendas de Protección Oficial (VPO); y de que, además, el 15 % de estas sean obligatoriamente para alquiler social. Una medida que el Gobierno tratará de compensar otorgando concesiones para construir un 30 % más o para utilizar otro suelo urbanístico.
Pese a lo cual, todo hace pensar que las ganancias de estas empresas serán menores que antes de la Ley, lo que podría llevarlas a asumir menos proyectos de obra nueva y, por tanto, a disminuir su oferta.
Además de los posibles e impredecibles vaivenes en los precios del mercado de compra-venta de vivienda, aquellas personas que estén buscando adquirir un inmueble se verán beneficiadas en un aspecto.
En concreto, la ley señala la obligación de que el comprador reciba una determinada información antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, como: identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, del intermediario; condiciones económicas de la operación, características esenciales de la vivienda y el edificio (como cédula de habitabilidad, acreditación de superficie útil, antigüedad del edificio, certificado energético, etc.), información jurídica del inmueble, condiciones de accesibilidad a la vivienda y estado de ocupación o disponibilidad.
En cualquier caso, y pese a tratarse de una Ley de Vivienda recientemente estrenada, su futuro a corto plazo está en duda. La principal razón es que la competencia en materia de vivienda en España corresponde a las comunidades autónomas. De manera que es decisión de cada gobierno autonómico su aplicación íntegra o solo la de algunos puntos.
Por lo que, de cara a hacer algún movimiento próximo en los mercadso del alquiler y de la compra-venta, es imprescindible que nos informemos sobre la legislación del lugar donde se encuentra el inmueble.
Esto es especialmente importante tras las recientes elecciones autonómicas, porque sus resultados podrían facilitar la gobernanza del PP en hasta 11 Comunidades Autónomas (en algunos, con el apoyo de VOX). Un partido que ya ha anunciado que no aplicará esta Ley de Vivienda en las comunidades y ayuntamientos donde gobierne; y que incluso ha llevado al Congreso su derogación.
Así, la Ley de Vivienda también queda a expensas de los resultados de las Elecciones Generales próximo 23 de julio, ya que, en función del partido vencedor y del Gobierno que se forme, podría incluso terminar siendo derogada de forma definitiva.
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