Factores que influirán en los precios de la vivienda en 2024

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6 MINS18 de octubre de 2023 | culmiaActualidad

2024 ya está a la vuelta de la esquina y quizá te estés planteando hacer de él un año especial en tu vida. Por ejemplo, para marcar el comienzo de una etapa en una nueva vivienda. Y es que, tras un período algo complicado para invertir en el mercado inmobiliario, el panorama actual parece ser más optimista a corto y medio plazo, tal y como hemos podido ver en este mismo blog.

Las previsiones del precio de la vivienda para 2024 apuntan a que este, en líneas generales, se mantendrá en niveles estables. Especialmente en ciudades y localidades pequeñas y de tamaño medio. Por ello, la compraventa se presenta como una alternativa realmente interesante frente al alquiler, donde los precios continuarán al alza por una elevada demanda que la oferta está lejos de poder compensar.

¿Qué factores harán que suban o bajen los precios de la vivienda?

Sin embargo, estas previsiones del precio de la vivienda para 2024 dependen de factores tanto externos como internos respecto a los propios inmuebles. Y hoy queremos hablarte de ellos para que tengas más claro lo que nos deparará el mercado inmobiliario en el año que está por llegar.

Factores externos

Son aquellos aspectos que condicionan el precio de la vivienda y que son independientes a las características particulares de esta. Entre ellos, encontramos los siguientes:

Situación del mercado inmobiliario

El coste de la vivienda se ve fuertemente influenciado por el contexto social y económico del momento. De hecho, con anterioridad ya hemos comentado que hay diversos condicionantes que influyen en el mercado inmobiliario:

Los tipos de interés, que establecen el porcentaje de coste extra (de interés) que el comprador deberá abonar a su banco o prestamista en el caso de firmar una hipoteca para comprar la vivienda. Normalmente se calcula en función del euríbor, un índice de referencia que en el último año y medio se ha disparado del 0,013 % de abril de 2022 al 4,14 % que presentaba en septiembre pasado. De ahí que, para las hipotecas variables, el coste de estas haya crecido enormemente por diferentes aspectos, como la inflación o las previsiones de crecimiento.
Situación de la economía global: acontecimientos sociales y políticos también influyen en el mercado inmobiliario. Por ejemplo: la crisis energética surgida a raíz de la Guerra de Ucrania ha tenido múltiples consecuencias para la compraventa de viviendas: desde el encarecimiento de las materias primas y de los costes de construcción, a incrementos en la inflación y en el Índice de Precios de Consumo (IPC), con su consiguiente merma en la capacidad adquisitiva y de ahorro de los ciudadanos.
Oferta y demanda: La mencionada subida de los tipos de interés y el crecimiento de la inflación o del IPC ha hecho que, desde inicios de 2022, menos personas se animen a comprar una vivienda. Por lo tanto, la demanda nacional ha descendido en los últimos meses y solo ha podido compensarse con la demanda extranjera, la cual ha logrado máximos de hasta un 15,9 % en el tercer trimestre de 2022. Así que la consecuencia a medio y largo plazo de que exista una menor demanda es que la oferta crezca y los vendedores tengan que rebajar sus precios.
Políticas gubernamentales: el gobierno puede influir en el mercado inmobiliario tomando decisiones concretas. Un buen ejemplo en España es la Ley de Vivienda, la cual está teniendo un impacto indirecto en el mercado de compraventa de las Comunidades Autónomas donde se está aplicando. ¿Las razones? Decisiones como establecer un tope máximo del 2 % para el incremento de los precios del alquiler en la renovación anual o la limitaciones de precios en zonas tensionadas del mercado residencial están provocando no solo la subida de los propios alquileres, también una caída en la oferta. Lo que indudablemente está estimulando a muchos propietarios para que dejen de arrendar su inmueble y lo pongan a la venta.

Ciudad en la que se encuentra la vivienda

La ciudad de la vivienda también es un factor que influye en los precios de la vivienda para 2024. Normalmente, cuanto más grande y más ventajas tenga una ciudad, más caro será su metro cuadrado.

Así, aquellos domicilios que se encuentran cerca del centro de esta tienden a tener un precio mayor; aunque este también está condicionado por otros aspectos, como la renta per cápita, los impuestos, la legislación en materia de vivienda o incluso la existencia de privilegios adicionales, como playa, parques temáticos, etc.

Ubicación de la vivienda

Más allá de la ciudad en la que se ubica, la situación concreta de la vivienda hace que los precios puedan diferir bastante para inmuebles de características similares. La proximidad de la playa (si la hay), de parques y zonas verdes, las conexiones de transporte con el resto de la ciudad y con otras localidades, la presencia en las inmediaciones de centros de salud, de educación y servicios, la existencia de opciones de ocio, etc. también suelen ser factores que influyen en el coste final.

Actualmente, según el portal Idealista, San Sebastián es la ciudad más cara de España para comprar una vivienda, con 5.326 euros por metro cuadrado. Y muy por delante de las otras ciudades que ocupan el podio, Barcelona (4.141 €/m²) y Madrid (4.015 €/m²).

Factores internos

Son aspectos que influyen en el precio de la vivienda y que están relacionados con las características particulares de la misma. Los principales son los siguientes:

Metros de la vivienda y estado en el que se encuentra

El tamaño de la vivienda es un dato para tener muy en cuenta, tanto en lo que respecta al espacio construido como a la superficie útil. Y, lógicamente, está estrechamente vinculado al coste medio por metro cuadrado de la ciudad o localidad donde se encuentra. De esta forma, no costará igual una vivienda de 100 m²en el centro de Madrid capital que en el centro de Getafe, una localidad del sur de la Comunidad de Madrid.

Además, el estado de conservación de la vivienda también es otro aspecto básico. En el caso de la compraventa de obra nueva, el inmueble adquirirá en su tasación un valor máximo por no haber sido estrenado, mientras que el uso con el paso del tiempo hará que este vaya decreciendo, por el desgaste y la necesidad de realizar remodelaciones.

Número de habitaciones y distribución

El número de habitaciones supone un plus, al igual que el de baños o la presencia de terrazas, trastero, plaza del parking, etc. Además, si el inmueble tiene una buena distribución de sus estancias y ofrece sus propios espacios de almacenamiento, podrá ser mejor valorado en el momento de su tasación.

Altura y orientación

Cuanto más alto sea un piso o vivienda, más caro resultará (siempre y cuando disponga de ascensor). Esto es así porque habrá menos ruido, menos contaminación y, probablemente, también se recibirá más luz natural y se disfrutará de mejores vistas. Además, su orientación también influye por el número de horas de sol que se reciben, la ventilación o la mencionada visibilidad (las casas que dan al exterior están mejor valoradas que las que dan a patios interiores).

Instalaciones y espacios comunes

El entorno más próximo de la vivienda es un factor más que ya influye y lo seguirá haciendo en el precio de la vivienda en 2024. Nos referimos a las instalaciones y servicios que pueda ofrecer su comunidad, como piscina, gimnasio, pistas deportivas, jardines, sala de ocio o presencia de portero-conserje. De hecho, vivir en una urbanización cerrada aporta cierta exclusividad y también sirve para revalorizar la vivienda.

Eficiencia energética

Es el aspecto más nuevo, pero no por ello menos importante. Cada vez más personas dan importancia a la sostenibilidad y la eficiencia energética a la hora de analizar el mercado de compraventa de viviendas, por lo que la presentación de certificados de eficiencia energética y salubridad es un buen motivo para incrementar ligeramente el precio del inmueble.

Y es que, además de que construir viviendas sostenibles y saludables resulta más caro, también su adquisición resulta más rentable a la larga para el inversor o inquilino: se calcula que hasta el 79 % de estos activos inmobiliarios tendrán más rentabilidad en los próximos 4 años; mientras que el ahorro en el consumo energético (frente a lo inmuebles que no lo son) puede llegar a ser del 90 %.

Ten en cuenta todos estos aspectos para elegir tu nueva vivienda en 2024

Esperamos que este artículo te haya servido de ayuda para hacer tus propias previsiones sobre el precio de la vivienda en 2024. Conociéndolos, podrás priorizar aquellos aspectos más relevantes para ti y tu familia, de forma que puedas elegir correctamente según vuestras necesidades y logres dar con tu casa ideal.

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