Anualmente, cientos de miles de personas deciden comprar una nueva vivienda en España. Sin embargo, es evidente que esta no es una decisión sencilla para la mayor parte de ellas, porque embarcarse en una operación de este tipo supone un desembolso importante para el bolsillo e implica valorar un montón de pros y contras. Por ejemplo, el momento de la compra es fundamental, pues los precios pueden oscilar considerablemente de un año a otro o incluso de un semestre a otro.
En estos momentos, probablemente mucha gente esté valorando hacerse con un nuevo inmueble. Y seguramente la gran pregunta que le esté rondando a la mayoría es si lanzarse ya o esperar al año próximo. Para ellos está pensado este artículo, porque en él vamos a analizar las previsiones del mercado inmobiliario 2024 para averiguar si conviene tener algo de paciencia para ahorrar una importante cantidad de dinero.
Con el fin de anticipar la situación del mercado inmobiliario que tendremos entre los próximos 4-16 meses, es importante que antes entendamos la situación desde la que estamos partiendo. En este artículo previo ya analizamos la evolución del precio de la vivienda en 2023 y realizamos algunas predicciones de cara a la segunda mitad del año en el que todavía nos encontramos.
Entre sus conclusiones principales, podemos destacar que este año está siendo de clara desaceleración después de un período bianual previo marcado por la pandemia del COVID-19. Esta hizo que muchos españoles redujeran mucho su gasto y que, por tanto, tuvieran la oportunidad de ahorrar más de lo habitual. Lo que se tradujo en un 2022 de ‘boom inmobiliario’ por el elevado número de compraventas que hubo, con unas cifras similares a las de 2008.
Sin embargo, en el inicio de 2022 ocurrió algo que favoreció un cambio de tendencia, porque la invasión de Ucrania por parte de Rusia desencadenó una crisis energética internacional que tuvo un impacto generalizado en la economía: el costo de la vida se disparó y la inflación se desbocó, por lo que la propensión del año fue la contraria a la del bienio 2020-2021: la mayoría de las familias ya no pudieron prácticamente ahorrar y no priorizaron la compra de viviendas.
Esto también vino provocado por el encarecimiento de las hipotecas de tipo variable, porque una de las consecuencias de la alta inflación está siendo el enorme incremento de los tipos de interés. Para que nos hagamos una idea, en la zona euro el tipo de interés en julio de 2022 era 0,50 %, cuatro meses después (en diciembre) ya era de 2,50 %, en marzo pasado estaba en 3,50 % y en agosto alcanzó el 4,25 %.
Frente a esta situación de incertidumbre, los españoles ahora nos estamos pensando mucho más la entrada en el mercado inmobiliario. De hecho, según datos del Banco de España, en junio de 2023 se prestaron a las familias del país 5.284 millones de euros para la compra de viviendas. Lo que supone un 18 % menos que el dato del mismo mes del año previo.
Con las hipotecas cada vez más caras y una alta inflación que compromete la capacidad de ahorro de las personas, hoy se animan a comprar una vivienda mucha menos gente que hace poco más de un año y medio. Así que, a menos compraventas, la consecuencia lógica: el mercado entra en recesión y se contrae.
En un contexto tan volátil y dependiente de múltiples factores, no es sencillo realizar predicciones precisas. Ni siquiera a unos pocos meses vista. Pero tenemos los suficientes indicios para prever que lo que nos espera en los últimos meses de 2023 y en 2024 es una moderación del precio de las viviendas. De hecho, estadísticas de Registradores de España señalan que en el primer trimestre de 2023 hubo un descenso del 1,5 % en el precio de los inmuebles, el segundo consecutivo.
Esto, acompañado del descenso en las compraventas de viviendas (estimado en junio pasado en un 14,5 % en tasa interanual) augura nuevas caídas para incentivar su adquisición por parte de las familias españolas. Algo a lo que también está contribuyendo la pérdida del atractivo de la inversión para la vivienda en alquiler en España, motivado principalmente por una nueva Ley de Vivienda que está teniendo un doble efecto: caída de la oferta y subida de los precios.
Según el Informe Sectorial de Inmobiliario 2S de Caixabank Research, el hecho de que el ritmo de desaceleración del mercado en 2023 no esté siendo tan acusado como se esperaba en un principio permite mejorar las predicciones para el sector en los próximos meses. Aunque es evidente que lo que nos espera a la vuelta de la esquina es un período de ralentización general, que en ningún caso debería asemejarse a la fuerte corrección que se produjo en el período 2008-2013.
Este estudio cifra en un 3,4 % la caída interanual de la compraventa de vivienda en España en los primeros meses de 2023, con una mayor afectación en el caso de las viviendas nuevas (- 4 %) que en el de las viviendas de segunda mano (- 3 %).
Y también refleja la problemática que supone que la oferta de vivienda todavía esté lejos de cubrir las necesidades actuales, porque el número de visados de obra nueva en los últimos 12 meses (hasta marzo de 2023) fue de 109.000, una cifra muy inferior a la creación neta de hogares que se está produciendo (241.000 entre el primer trimestre de 2022 y el primer trimestre de 2023, según datos de la EPA).
Por lo tanto, aunque la demanda está viéndose afectada por la inflación y la menor capacidad de ahorro de la población, la oferta sigue siendo insuficiente. Y si a este ‘cóctel’ le sumamos los elevados costes de la construcción de la actualidad para los promotores y constructores, el resultado que tenemos para el mercado inmobiliario de 2024 es de una simple contención de los precios, pero sin motivos para la euforia.
La perspectiva es que el último tramo de este 2023 puede ser un buen momento, porque el año próximo no ofrece aún demasiadas certezas e incluso podría venir acompañado de algunas subidas. Es cierto que el euríbor ha continuado subiendo en los últimos meses, pero de una forma tan moderada que todo apunta que alcanzará su techo muy pronto y que antes de finales de año comenzará a caer.
Esto se empezará a notar en el bolsillo de las familias hipotecadas, aunque de forma paulatina. Mientras que abrirá un nuevo frente para los compradores donde hasta ahora no había dudas: ¿hipoteca fija o variable? Y es que firmar ahora una a tipo variable sería hacerlo con los tipos en máximos, de forma que a corto y medio plazo lo normal es que sus costes acaben experimentando claros descensos.
Por lo demás, en un contexto donde la oferta es baja, BBVA Rersearch destaca tres aspectos:
En julio pasado, los expertos del banco ING pronosticaron descensos del 2,6 % en los precios de la vivienda en España para el año próximo; y anticiparon una corrección general de precios “modesta en términos nominales”. Mientras tanto, otro banco, Bankinter, estimó en junio una caída del 2 % para 2024. Y, en contraste, CaixaBank ha anticipado que, aunque la moderación de precios seguirá produciéndose, no será suficiente para rebajar los precios y estos se incrementarán un 1,1 %. Un dato pesimista que va en la línea del crecimiento de los costes del 1,97 % que augura, por su parte, la tasadora Euroval.
Por lo tanto, todavía es pronto para tener certezas, y la única conclusión clara que podemos sacar para el mercado inmobiliario 2024 es que no se producirán grandes variaciones en los precios de las viviendas. Nada hace pensar que la demanda vaya a caer en los meses venideros, incentivada como está por la inversión extranjera; y con una oferta que no puede responder a ella, no debemos esperar grandes ‘chollos’ para el año próximo.
La buena noticia es que, para aquellos que busquen acceder a una hipoteca, la presumible reducción de los tipos de interés tenderá a aliviar los costes de a partir de 2024. Aunque tampoco debemos esperar grandes alegrías a corto plazo, porque el lento traslado de la subida de tipos a los depósitos y las hipotecas por parte de los bancos provocará que todavía sigamos viviendo un corto período de alzas.
En definitiva, la decisión de comprar vivienda en 2023 o 2024 depende de nuestra situación particular. Si buscamos casa en una gran ciudad, como Madrid, Barcelona, Bilbao o Málaga, lo más probable es que el año próximo los precios sean similares o incluso un poco más altos que hoy; ya que las caídas se centrarán, principalmente, en las localidades más pequeñas.
Y si disponemos de dinero suficiente para abonar una buena entrada, probablemente sea mejor comprar ya que esperar unos meses. Mientras que, si lo que buscamos son las mejores condiciones para acceder una hipoteca, probablemente nos convenga esperar un poco para dar el paso.
Pero, más allá de todo ello, nuestro consejo es que si encuentras la casa de tus sueños (especialmente, de obra nueva), no te pienses y te lances a por ella. Porque ante la actual situación de escasez en la oferta, los ‘trenes’ solo pasan una vez.
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