Con más de 85 millones de visitantes internacionales y un peso sobre el PIB total del país del 12,8 % en 2023, el turismo es un pilar básico para la economía española. Sin embargo, en los últimos años el sector no ha estado exento de polémica por un fenómeno en auge asociado con su actividad: la transformación de viviendas en espacios de alquiler para turistas y su consiguiente impacto en el mercado inmobiliario.
En particular, se trata de una cuestión que está condicionando en determinadas localidades tanto la oferta como los precios de los alquileres. Por lo que recientemente han surgido voces para solicitar una regulación del alquiler turístico que limite esta actividad y evite que perjudique a un mercado que ya de por sí lleva tiempo atravesando momentos difíciles.
Hoy en Culmia queremos entrar en profundidad en este asunto para traerte todas las claves sobre su normativa y el panorama que se atisba a corto plazo. ¿Nos acompañas?
Según datos del Banco de España, en 2024 hay cerca de 350.000 viviendas que se utilizan para la actividad del alquiler turístico y de temporada. Una cifra que corresponde a, aproximadamente, el 10 % del mercado; y que, además, equivale a más de las que este mismo organismo calcula (600.000) que faltan en el país, más allá de los 4 millones de viviendas que se encuentran también vacías o desocupadas en este momento.
Por lo tanto, si tenemos en cuenta que la escasez de vivienda es uno de los factores intrínsecos que está provocando la escalada de precios del mercado inmobiliario, el debate que está sobre la mesa es si es necesaria una regulación del alquiler turístico en España para tratar de encontrar un punto de equilibrio idóneo para todas las partes.
Es más, en algunas ciudades ya se han aplicado las primeras restricciones para un sector que, pese a todo, constituye una pata importante del turismo nacional. Datos como los que aporta la empresa especializada ‘GuestReady’ así lo indican, pues habla de 25.000 puestos de trabajo directos, ingresos de 2.089 millones de euros para los propietarios y un total de 9,12 millones de turistas extranjeros acogidos en 2023. Lo que supone la tercera parte de toda la capacidad alojativa de España.
Si nos centramos en el aspecto normativo, es importante tener en cuenta que la regulación del alquiler turístico, al igual que el resto de las políticas relacionadas con la vivienda, corresponde a las Comunidades Autónomas y a los Ayuntamientos de las localidades. En consecuencia, cada municipio del territorio nacional cuenta con su propia legislación y requisitos: normalmente, estas condiciones están relacionadas con los aspectos urbanísticos del inmueble, sus instalaciones, los servicios que ofrece, la exigencia de licencias municipales o las autorizaciones necesarias por parte de la comunidad de propietarios.
Además, también es fundamental diferenciar entre los tipos de alojamientos que se vinculan a la actividad del alquiler turístico, porque se puede desarrollar desde el enfoque de una vivienda vacacional o desde el de un apartamento turístico:
Para poder en marcha cualquiera de estas dos modalidades de negocios, el propietario debe disponer de toda la documentación en regla, de forma que pueda acreditar que la vivienda o apartamento cumple con la normativa y está inscrita correctamente en el registro de uso turístico correspondiente. Así, por un lado debe contar con la licencia turística para poder registrar el inmueble en esta actividad; mientras que, por el otro, también debe disponer de un certificado de idoneidad emitido por un arquitecto o aparejador que acredite que cumple con lo establecido por la ley.
No es una casualidad que, en los últimos cuatro años, el número de viviendas registradas para el uso turístico haya crecido en un 9 % en España. El modelo de negocio de alquiler a corto plazo y la proliferación de plataformas especializadas para su desarrollo y publicitación ha permitido incrementar su rentabilidad frente al alquiler tradicional. Lo que, lógicamente, ha atraído tanto a propietarios privados como a fondos de inversión y, con ello, ha reducido la oferta de vivienda para uso residencial.
Los especialistas del sector aseguran que, para que la rentabilidad sea mayor en el alquiler turístico, es necesario que el inmueble esté ocupado al menos el 70 % de los días del año. Algo que es más fácil de lograr en ciudades turísticas por excelencia, como pueden ser Barcelona, Madrid, Málaga o Palma de Mallorca. Lugares que precisamente están empezado a tomar sus propias medidas para evitar que la situación acabe convirtiéndose en un problema.
Veamos cuál es la normativa que se aplica en las localidades donde se ha venido desarrollando una mayor actividad de alquiler turístico.
La capital ha optado por una regulación estricta para sus viviendas de alquiler vacacional. Actualmente se encuentra trabajando en una nueva normativa que debería entrar en vigor a principios de 2025, pero mientras tanto el Ayuntamiento ha optado por suspender la otorgación de licencias VUT, por incrementar la plantilla de inspectores y endurecer las multas para frenar la proliferación de pisos turísticos ilegales.
En este caso el enfoque normativo también es restrictivo, porque tanto la Generalitat como el Ayuntamiento de la Ciudad Condal consideran que hay un exceso de viviendas de alquiler vacacional. En consecuencia, actualmente prácticamente no se conceden nuevas licencias de este tipo; si bien se aplica el Plan Especial Urbanístico de Alojamiento Turístico (PEUAT) para cualquier aspecto relacionado con su distribución y regulación.
Acciones que se suman a las impulsadas por la Generalitat para la aprobación de un Decreto Ley que regule las viviendas de uso turístico en 262 municipios catalanes. En este caso, se trata de pueblos y ciudades que tienen claros problemas de acceso a vivienda, que tienen más de 5 pisos de este tipo por cada 100 habitantes o que cumplen ambos requisitos. Por lo que sus consistorios no podrán otorgar licencias de apertura hasta que adapten su planeamiento urbanístico a la nueva normativa.
Frente a la situación de masificación que vienen experimentando las Islas Canarias, se pretende tramitar con urgencia la nueva normativa de vivienda turística. Actualmente, el anteproyecto de Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de la vivienda está adaptándose tras haber recibido 3.033 alegaciones en el período de consulta pública, si bien se espera que pueda ser aprobado a finales de 2024.
Entre las medidas que están previstas, se encuentra la asignación de un porcentaje del 90 % del suelo para uso residencial y del 10 % para la actividad turística o la definición de nuevas exigencias para que la vivienda pueda llevar a cabo esta actividad, como contar con un mínimo de 25 metros cuadrados, con instalación de aparatos de aire acondicionado y calefacción o calificación energética mínima C o B.
Esta es la provincia española con más viviendas turísticas, ya que en febrero de 2024 había 41.038 en total, un 16 % más que un año antes. De ahí la importancia de su regulación, la cual está en proceso de actualización tras la puesta en marcha del Decreto 31/2024, de 29 de enero, de la Junta de Andalucía, que modificó varias disposiciones relacionadas con las viviendas de uso turístico y de establecimientos de los apartamentos turísticos y hoteleros.
El objetivo es que la nueva ordenanza tenga en cuenta el concepto de las viviendas saturadas y establezca nuevas limitaciones en estas zonas, así como modernice la regulación para adaptarla a los nuevos tiempos. Cambios importantes que todavía se harán esperar; por lo que el alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, ha anunciado la limitación (hasta su entrada en vigor) de la concesión de nuevas licencias para aquellos pisos turísticos que cuenten con entrada propia en el edificio en el que se encuentren.
Hasta 2021, el alquiler vacacional en viviendas que no fueran viviendas aisladas, chalets o casas unifamiliares estaba prohibido en este municipio, aunque en el citado año la norma fue anulada por el Tribunal Superior de Baleares y actualmente se permite la actividad. Pero, eso sí, todos los propietarios que quieran realizarla deben contar con un número de registro y una autorización de la Consejería de Turismo. De hecho, las multas son altas en caso de operar sin licencia (de hasta 40.000 euros).
En definitiva, dadas las características del sector inmobiliario español, cada Comunidad Autónoma y municipio están abordando a su manera el alquiler turístico. Algo lógico, si tenemos en cuenta que su peso es diferente en cada una, al igual que sus necesidades. Por lo que en aquellas ciudades donde ha entrado en conflicto con el alquiler residencial, la tendencia es la creación de nuevas normativas y la imposición de restricciones.
El resultado es un panorama actual de cierta incertidumbre, así como de estancamiento para la actividad del alquiler turístico. Si bien los últimos movimientos apuntan a un futuro de mayor regulación y en el que se equilibren los intereses de todas las partes (propietarios de viviendas, industria turística y residentes locales), para garantizar que se ofrece un servicio de calidad a los turistas y se desarrolla sin perjuicio para el mercado de la vivienda.
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