¿Qué es la rentabilidad del alquiler?

Invertir en vivienda para alquilar continúa siendo una de las fórmulas elegidas por pequeños y grandes inversores para obtener rentabilidad sin asumir grandes riesgos.

Comprar una casa es una de las inversiones más importantes que cualquier familia realiza a lo largo de su vida. Pero la posibilidad de encontrar un hogar no es lo único que ofrece el mercado inmobiliario.

Viviendas y locales son, con frecuencia, objeto de deseo para pequeños y grandes inversores que encuentran en este tipo de propiedades una buena manera de obtener un rendimiento económico sin demasiados esfuerzos. 

Eso es lo que mide la llamada rentabilidad del alquiler o, lo que es lo mismo, el concepto que relaciona el coste de la inversión con los beneficios que produce.

Tener claro cómo calcular la rentabilidad de un piso, de qué depende o si es posible aumentar ese margen son solo algunas de las cuestiones que pueden ayudar a determinar si es rentable comprar un piso para alquilar.  

Cómo calcular la rentabilidad del alquiler

La idea de comprar una casa como inversión suena de lo más seductora. Pero antes de embarcarse en un desembolso semejante -máxime cuando el objetivo final es el del alquiler- es importante analizar con detenimiento la operación. Saber si es rentable no es una ciencia exacta pero analizar la rentabilidad del alquiler es fundamental para tener claro si, a priori, la decisión es acertada. 

Este concepto conecta el precio de compra de la vivienda con el dinero anual que se obtiene por su alquiler y se expresa con un porcentaje. De hecho, es la medida de referencia empleada por el Banco de España. La fórmula es sencilla: 

Rentabilidad = Ingresos del alquiler/precio de la vivienda x 100 

Dicho de otro modo, es el cociente entre los ingresos del alquiler y el importe de la compra. Por ejemplo, en una vivienda con un precio de 120.000 y un alquiler bruto anual de 7.800€ (650×12), la rentabilidad bruta del alquiler sería de 6,5%.

Sin embargo, si lo que queremos es averiguar el valor real de la operación, sería conveniente calcular la rentabilidad neta del alquiler. En este caso, habría que restar a los ingresos brutos del alquiler los gastos del mismo, esto es, aquellos inherentes al inmueble (seguro, comunidad…) y los impuestos. 

Del mismo modo habría que sumar al importe correspondiente al precio de compra los gastos de la misma que, por lo general, se estiman en un 10%. 

Siguiendo el mismo ejemplo y adjudicando unos gastos anuales de 1.500€, la operación quedaría de la siguiente manera: 7.800-1.500/120.000+12.000 = 4,77%.

En todo caso, más allá del propio concepto de rentabilidad del alquiler existen otros datos que aportan información sobre si es rentable comprar un piso para alquilar.

La existencia o no de una hipoteca,  lo que se conoce como cashflow (es decir, la cantidad neta en un plazo determinado que deja la operación de compra de un inmueble al alquilarla), el ROI (el porcentaje que mida el retorno de la inversión en un año) o el PER (esto es, los años que tardaríamos en pagar el precio de la vivienda mediante el alquiler y que se corresponde con la fórmula inversa a la de la rentabilidad bruta) son solo algunos de ellos. 

¿Es rentable comprar un  piso para alquilar?

La vivienda ha sido, tradicionalmente, un activo interesante como fuente de ingresos extra para pequeños inversores. Aunque en épocas de crisis puede constituir un hándicap -en términos de liquidez- lo cierto es que la rentabilidad del alquiler hace de la idea de comprar para alquilar una opción a tener en cuenta por parte de los ahorradores que pueden permitirse invertir en una segunda vivienda. 

Con los conceptos vinculados a la rentabilidad del alquiler claros, dilucidar si la compra es o no acertada resultará más sencillo. Existen incluso aplicaciones móviles destinadas a asesorar en la materia, aunque tampoco está de más acudir a los organismos de referencia para conocer la salud del mercado.

El Banco de España publica trimestralmente los datos relativos a la rentabilidad anual total de la vivienda o, lo que es lo mismo, la obtenida de la suma de la rentabilidad del alquiler y la propia subida del precio de los inmuebles (lo que se conoce como plusvalía). 

Según las cifras de la institución, la rentabilidad de la vivienda alcanzó el año pasado una media del 5,85%. Solo en el último trimestre de 2020, el porcentaje correspondiente al alquiler se situó en el 3,7%, siendo el resto atribuible a la revalorización de los precios.

Aunque los datos son sensiblemente inferiores a los registrados en 2018 y 2019 -cuando la rentabilidad bruta del alquiler se situaba en el 4% y 3,8% respectivamente y la rentabilidad anual marcaba registros del 10,6% y el 7,4%- la vivienda continúa siendo un activo atractivo que, en todo caso, se comporta de manera diferente en función de la ciudad donde decidas invertir. 

Madrid, Barcelona o San Sebastián, por ejemplo, son los escenarios donde cuesta más recuperar la inversión. Sin embargo, en otras como Lleida, Murcia, Huelva o Tenerife, la situación es totalmente la contraria.  

Invertir en vivienda para alquilar: recomendaciones

Calcular la rentabilidad de un piso no es una fórmula infalible. Por eso, antes de invertir en vivienda para alquilar, conviene meditar la decisión y atender a ciertas consideraciones. Es importante analizar el precio y su posible revalorización, así como estudiar todas las opciones de financiación en el caso de necesitar una hipoteca. 

Tener claros los objetivos, elegir bien la ubicación y características de la propiedad (por lo general las viviendas con menor superficie ofrecen una mayor rentabilidad del alquiler), así como contemplar todos los gastos que supondrá y no embarcarse en compras que impliquen una inversión mensual que supere el 40% de tus ingresos, son solo algunas de las recomendaciones básicas. 

Si de lo que se trata es de revalorizar tu inversión, no está de más mantener una actitud positiva con respecto a los potenciales arrendatarios y realizar las reformas o arreglos necesarios para obtener unas mejores condiciones del alquiler.