Subrogación de hipoteca: todo lo que debes saber

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6 MINS12 de enero de 2023 | culmiaActualidad

En condiciones normales, cuando tomamos la decisión de firmar una hipoteca para poder financiar la compra de una vivienda lo hacemos con la intención de terminar de pagarla algún día dentro de unas décadas. Pero, por unas u otras circunstancias, esto no siempre es posible, de forma que puede ser otra persona la que tenga que asumir esta deuda para terminar de saldarla. Es lo que se conoce como la subrogación de hipoteca.

En este caso, el cambio en las condiciones se produce en el deudor, aunque también puede haber modificaciones por parte del acreedor, de forma que sea otro banco el que pase a gestionar todo el proceso. Por eso, en este artículo de hoy te vamos a dar todos los detalles sobre la subrogación de hipoteca, para que tengas claras sus características y sepas cómo tramitarla si necesitas ejercer este derecho.

¿Qué es la subrogación de hipoteca?

Empecemos por el principio: según define la RAE, “subrogar” es “sustituir o poner a alguien o algo en lugar de otra persona o cosa”. Por lo que, en el contexto hipotecario, es básicamente sustituir alguno de los términos de la hipoteca por otros.

Esto nos lleva a distinguir dos tipos diferentes de subrogación hipotecaria:

– Subrogación de hipoteca de acreedor: ocurre cuando la persona que tiene contratada su hipoteca decide llevarla a otro banco porque con ello conseguirá mejores condiciones que las que había firmado inicialmente.

– Subrogación de hipoteca de deudor: el cambio afecta a la persona o personas que tenía contratada la hipoteca, de forma que esta pasa a ser responsabilidad de un tercero. Es lo que sucede cuando, a la hora de comprar una casa, optamos por quedarnos con la hipoteca que su propietario tenía contratada, ya que esto nos permitirá ahorrarnos los gastos iniciales.

Vamos a ver con más detalle las características de estos dos tipos de subrogación hipotecaria.

¿Por qué cambiar de acreedor hipotecario?

Al firmar nuestra hipoteca, es importante que tengamos en cuenta que no necesariamente este contrato nos ‘ata’ a la entidad bancaria que nos la proporciona. Durante los años que dure esta podemos hacer un seguimiento del mercado hipotecario para comprobar qué ofertas proponen otras entidades y si mejoran lo que actualmente tenemos contratado, porque siempre tendremos el derecho de llevar nuestra hipoteca donde mejores condiciones nos propongan.

Es decir, si en algún momento deseamos cambiar el tipo de interés de la hipoteca, modificar el índice de referencia al que está vinculada, sustituir o eliminar algunas cláusulas, alterar los plazos de amortización o reducir las comisiones asociadas, etc. podremos plantearnos iniciar el proceso de subrogación hipotecaria con cambio de acreedor.

De hecho, esto es algo bastante habitual en nuestros días por el actual y evidente incremento de las cuotas de las hipotecas variables como consecuencia de la crisis. Sin ir más lejos, se estima que tras la decisión del Banco Central Europeo de elevar los Tipos de Interés 50 puntos básicos, se producirá próximamente una elevación de las cuotas de las hipotecas variables entre 1.900 y 4.700 euros anuales. Es decir, un incremento de entre 160 y 390 euros mensuales (del 32 % de las cuotas) en el coste de estos préstamos.

¿Cómo solicitar una subrogación de hipoteca de acreedor?

Si consideramos que otro banco nos puede ofrecer unas condiciones mejores que nuestra entidad actual, podremos iniciar los trámites de forma sencilla. Bastará con que presentemos una solicitud al banco que creemos que puede mejorar nuestra hipoteca, para que la analice y valore si le compensa presentarnos una oferta con sus propias condiciones financieras para asumir el préstamo.

Si es así, esta entidad solicitará al banco que tiene firmada nuestra hipoteca la documentación sobre la cantidad de dinero que ya hemos abonado y que aún tenemos pendiente por pagar. Este último dispondrá de 7 días para responder; para posteriormente contar con otros 15 días para elaborar una contraoferta y presentárnosla para que nos lo pensemos y mantengamos la hipoteca con ellos.

Finalmente, seremos nosotros los que deberemos poner en una balanza lo que nos proponen unos y otros, para tomar la decisión definitiva en los mencionados 15 días de plazo. Si las nuevas condiciones de nuestro actual banco nos convencen, podremos renovar la hipoteca con sus nuevas cláusulas; y si no es así, tendremos el derecho de subrogar la hipoteca para llevárnosla a esa entidad que nos hizo inicialmente la propuesta que nos atraía.

¿Por qué cambiar el titular de la hipoteca?

Como ya hemos comentado, hay veces que la casa que hemos decidido comprar no es para toda nuestra vida. Así que podemos optar por venderla incluso si aún no hemos afrontado todas las cuotas de su hipoteca. Para ello, podemos realizar una subrogación hipotecaria de deudor para que esta pase a ser responsabilidad del nuevo comprador.

La normativa de este proceso se basa en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria. Esta estipula que el acreedor (el banco) debe dar el visto bueno a la operación, por lo que tiene derecho a analizar la situación del comprador para comprobar su solvencia y la viabilidad de la hipoteca. Y si da luz verde, lógicamente también será necesario que tanto el vendedor (y primer deudor) como el comprador (nuevo deudor) estén de acuerdo y plasmen en un contrato la subrogación de la hipoteca.

¿Qué necesitamos para hacer una subrogación de hipoteca?

Estos son los requisitos que deberás cumplir si te estás planteando subrogar tu hipoteca:

Demostrar que cuentas con una situación económica y laboral adecuada: tener un trabajo (a ser posible, con contrato indefinido), no presentar deudas ni tener firmados actualmente otros préstamos que comprometan tu situación financiera.
Haber abonado completamente las cuotas de la hipoteca previa durante un período de tiempo, que normalmente suele ser dos años.
Que el capital pendiente por amortizar no sea más del 80 % del valor total de la vivienda. Y, en el caso de que solicitemos ampliar aún más el plazo de la devolución del dinero, que esta modificación no vaya más allá de los 30 años.

Y también necesitarás aportar una serie de documentos:

De tipo personal y económico: tu DNI o NIE, una copia del contrato y de las últimas nóminas, tu declaración de la Renta más reciente… Todo aquello que ratifique legalmente tus datos y tu situación laboral y económica actual.
Información financiera: la escritura de tu hipoteca actual, los recibos de otros préstamos (si los tienes), etc. Sin olvidar de que la nueva entidad financiera podrá solicitarte que autorices la consulta de tus datos en la CIRBE, para conocer tu historial de préstamos, créditos, avales y riesgos.
Información de la vivienda: la escritura, nota simple o informe de tasación.

¿Qué gastos supone asumir una subrogación de hipoteca?

No olvides que estamos ante un proceso que conlleva una serie de gastos. En concreto, estos se agrupan en:

Gastos por tramitación: lo recomendable es que dejes la gestión en manos de una gestoría, la cual se encargarán de hacer todos los trámites. Así que esta te supondrá una serie de gastos, al igual que la imprescindible tasación de la vivienda, de la notaría que formalice los nuevos contratos y el Registro de la Propiedad que los acredite y conserve.
Gastos por comisiones de subrogación: estas variarán en función del tipo de hipoteca del que se trate. Por ejemplo, la de hipoteca fija suele tener una comisión del 0,50 % durante los 5 primeros años y del 0,25 % a partir de los siguientes; mientras que la variable tiene un máximo del 0,25 % en los tres años iniciales y del 0,15 % el cuarto y quinto año; para posteriormente no tener ya ninguna comisión.

Existen situaciones donde subrogar una hipoteca no supondrá gastos, bien porque esta no estuviera vinculada a comisiones o porque, por ejemplo, la entidad bancaria haya optado por no cobrarlas en el caso de una renovación. Pero en el resto de los casos, deberás valorar todos los costes vinculados al nuevo contrato que quieres firmar, para decidir si realmente saldrás ganando o no con el cambio.