TIEMPO La elección de nuestra nueva casa no es, ni mucho menos, la última decisión de importancia que debemos tomar antes de hacernos con sus llaves. En condiciones normales, tendremos que recurrir a una entidad bancaria para que nos ayude a pagarla; por lo que será necesario que nos desplacemos a su oficina más cercana para solicitar una hipoteca y, en caso de que acepten dárnosla, decidir entre las opciones que nos presenten.
Es más, otro momento clave del proceso de compra es la elección del tipo de interés de una hipoteca. Y para que puedas abordarlo de forma satisfactoria según tus necesidades, aquí te vamos a contar cómo se decide y por qué.
¿Qué es una hipoteca?
Antes de hablar del tipo de interés de una hipoteca, quizá sea conveniente aclarar qué es una hipoteca. El Banco de España la define como “un préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de un inmueble”. Por lo tanto, el solicitante puede disponer de una importante cantidad de dinero con el objetivo de comprar una vivienda o rehabilitarla.
Pero, lógicamente, la entidad bancaria formaliza este préstamo mediante un contrato, en el que el deudor de la hipoteca se compromete a devolver esa cantidad junto a unos intereses correspondientes (según el tipo de interés acordado) mediante el pago periódico de cuotas. Y para obtener garantías sobre esta devolución, el cliente también ofrece como propia garantía de pago el inmueble que va a adquirir.
Para entender lo que comporta una hipoteca, hay que conocer sus tres elementos básicos:
- El capital: es la cantidad de dinero que se solicita al banco para poder comprar la vivienda. Habitualmente corresponde al 80 % de la tasación de esta si es la primera que se adquiere y el 70 % si se trata de una segunda vivienda. Mientras que el otro 20-30 % deberá aportarlo el comprador al principio en concepto de entrada.
- Los intereses de la hipoteca: el banco ofrece este préstamo al comprador con el objetivo de obtener un beneficio a medio y largo plazo. Por lo tanto, los intereses son la diferencia positiva (desde el punto de vista del acreedor) entre lo que aporta inicialmente para completar el pago y lo que recibirá en total del contratante de la hipoteca una vez que este completa su pago.
- Período de amortización: como acabamos de ver, el comprador adquiere una deuda con el banco al contratar su hipoteca. Así que, en el momento de firmar el contrato entre las dos partes, se define el período de amortización de una hipoteca. Es decir, el tiempo en el que se deberá devolver tanto el capital prestado como sus intereses. En condiciones normales, suele ser un período que oscila entre los 20 y los 30 años, aunque puede ser más reducido o más amplio en función de las características del contratante y de la cantidad a pagar.
El tipo de interés de una hipoteca: ¿qué opciones hay?
A la hora de comprometernos con nuestra entidad bancaria, es importante también que determinemos cuáles van a ser los intereses de la hipoteca. Principalmente, porque el propio banco nos puede proponer tres vías diferentes.
Hipoteca a tipo fijo
En este caso, el banco fija desde el principio un tipo de interés de hipoteca estable. Por lo tanto, este no varía con el paso del tiempo ni depende de factores externos, como el euríbor. Su ventaja es que el cliente sabe, desde que firma el contrato de la hipoteca, la cuota (generalmente, mensual) que pagará hasta su finalización. Mientras que lo negativo es que esta cuota suele tener un interés fijo más alto que el interés inicial de las hipotecas a interés variable.
Hipoteca de tipo interés variable
Esta modalidad recurre a un índice de referencia, principalmente el euríbor, para definir la cantidad que deberá pagar el deudor. Pero no se determina día a día, sino que el banco y el cliente pactan previamente el período de revisión (suele ser cada 6 o 12 meses) para determinar el interés que incluirá la cuota del alquiler. Su ventaja es que, en los períodos de tasa baja, la cantidad a pagar no suele ser muy alta; pero a cambio se asumen bastantes riesgos y es posible que, si el pago es a largo plazo, se acabe pagando más en total.
Hipoteca de tipo de interés mixto
Aquí el deudor comienza pagando un interés fijo durante los dos o tres primeros años y, a partir de ahí, su cuota pasa a definirse según un interés variable. Por sus características, esta opción suele presentar un interés fijo más bajo que en el caso de contratar una hipoteca al 100 % al tipo fijo, de manera que es aconsejable para aquellos casos en el que el cliente confíe en poder amortizar su hipoteca en los primeros años del período a tipo variable.
¿Cómo influye el euríbor en el interés variable de una hipoteca?
A principios de 2023 es evidente que la opción variable no parece la más atractiva. La razón es que la evolución del euríbor (el índice de referencia más empleado) se ha disparado en el último año: entre junio de 2022 y junio de 2023 ha pasado de una tasa del 0,852 % al 4,134 %.
El euríbor es el Tipo Europeo de Oferta Interbancaria (Euro InterBank Offered Rate, en inglés). Es un tipo que refleja el precio al que las principales entidades bancarias europeas se prestan el dinero entre ellas; por lo que también alude al interés de estos préstamos. De ahí que este esté influenciado por aspectos muy diversos, como la situación financiera europea y mundial, los tipos de interés que establece el Banco Central Europeo (BCE) o incluso la Reserva Federal de EE.UU.
El contexto de crisis energética y económica en el que se sumió Europa en 2022 ha propiciado que el euríbor haya alcanzado sus máximos desde finales de 2008. Una situación que va a encarecer las hipotecas de tipo variable en torno a 3.500 euros al año. Aunque esta cantidad depende de muchas variables, como la fecha en la que se firmó la hipoteca, los importes y plazos originales de esta hipoteca variable, el tipo de interés, el período de revisión (6 o 12 meses) y si existía un interés diferente al inicio.
¿Cómo decidir el tipo de interés de nuestra hipoteca?
A día de hoy, es imposible predecir lo que ocurrirá con el euríbor en el próximo año y medio, pero no se puede descartar que este alcance incluso una tasa del 4,5 % en el peor de los casos. Si bien, la tendencia de los últimos meses ha sido a moderar su crecimiento; por lo que probablemente no esté muy lejos en el momento en el que alcance su tope para después empezar a descender de forma progresiva.
En cualquier caso, si el tipo de interés de nuestra hipoteca es fijo, obtendremos más estabilidad y tranquilidad, aunque su valor en los primeros años será más alto que el variable. De ahí que sea una buena opción si el período de amortización de la hipoteca va a ser especialmente largo, porque a más tiempo para devolver el dinero, mayor riesgo de que las fluctuaciones puedan afectar negativamente la opción variable. No en vano, los propios bancos suelen ofrecerlas a un máximo de 30 años, conscientes como son de esta situación.
Y si optamos por una hipoteca variable, deberemos saber que, aunque pagaremos menos a corto plazo, a largo plazo estaremos a expensas de los cambios del índice de referencia. Por ejemplo, entre 2016 y 2022 los titulares de estas hipotecas se beneficiaron de los bajos tipos que presentó el euríbor y pagaron cuotas bajas en sus hipotecas; pero esta situación ha cambiado radicalmente y en el último año se están viendo seriamente afectados por sus grandes subidas.
¿Cuál es la elección mayoritaria?
Según datos del Instituto Nacional de Estadística, a finales de 2022 en España 2 de cada 3 hipotecas contratadas (65,5 %) eran a tipo fijo y la restante (34,5 %) era de interés variable. Lo que significa que actualmente la preferencia generalizada es menos riesgo a cambio de pagar un poco más, frente a la incertidumbre de disfrutar hoy de cuotas más bajas para exponerse a un riesgo basado en las fluctuaciones del mercado.
Tu situación personal, clave para tomar la decisión definitiva
En definitiva, si tus ingresos mensuales no son muy altos y tienes la perspectiva de pagar tu hipoteca en 20 o 30 años, la opción más aconsejable para ti será un tipo de interés de hipoteca fijo. Tiene las desventajas de que sus intereses son desde el primer momento más costosos y de que subrogar tu hipoteca te resultará más caro; pero a cambio tendrás la seguridad de que pagarás siempre lo mismo, independientemente de lo que suceda con el euríbor.
Mientras que si tu sueldo te ofrece un alto margen para pagar tu hipoteca, quieres pagar menos al principio y no te preocupa que esta se firme para amortizarse a muy largo plazo (entre 30 o 40 años), podrás optar por la variable. En el caso de que la cuota experimente grandes subidas, tendrás el colchón financiero para pagar lo que se te exija; e incluso podrás plantearte ahorrar para amortizarla por anticipado para así reducir los plazos y, por tanto, también los riesgos.
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