Valor catastral de una vivienda: un factor decisivo en la compra de tu casa

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5 MINS12 de diciembre de 2024 | culmiaActualidad

Para comprar un inmueble, debemos aceptar el precio de mercado que establece su propietario y proceder a pagarlo, bien al contado, bien a través de una hipoteca. Sin embargo, a efectos legales el dueño no es el único que fija un valor para su propiedad, porque también se lleva a cabo un proceso de valoración que tiene fines fiscales y que, como compradores, es importante que conozcamos y tengamos en cuenta.

Se trata del valor catastral de la vivienda, sobre el cual hoy queremos hablarte en nuestro blog.

¿Qué es el valor catastral de una vivienda?

El catastro es un registro administrativo oficial y obligatorio para todos los inmuebles. Depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública, y su utilidad es reunir sus datos de carácter físico, jurídico y económico, por lo que hay que declarar los hechos, actos o negocios relativos que protagonicen y supongan:

La adquisición de la propiedad y su consolidación, la constitución, modificación adquisición de la titularidad de una concesión administrativa y de los derechos de usufructo y superficie, así como las variaciones en las cuotas de participación.
La realización de nuevas construcciones, así como la ampliación, rehabilitación o reforma de las ya existentes, sean o no parciales.
La demolición o derribo total o parcial de las construcciones.
La segregación, división, agregación y agrupación de los inmuebles.
La constitución del régimen de división horizontal sobre los bienes inmuebles.
El cambio de clase de cultivo o de aprovechamiento.
La modificación del uso o destino de los inmuebles o locales que sean parte de edificaciones o instalaciones.

Además, es un mecanismo básico para que Hacienda pueda solicitar algunos de los impuestos relacionados con la vivienda, como el de Bienes Inmuebles (IBI), el de la Plusvalía Municipal (Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana), el de la Renta de Personas Físicas (IRPF) y el de Transmisiones y Sucesiones. Principalmente, porque para ello se vale del valor catastral de la vivienda, una estimación administrativa de su precio que permite calcular la cuantía que deberá pagar su dueño por cada uno de los conceptos.

¿Cómo se calcula el valor catastral de una vivienda?

Para determinar el valor catastral, Hacienda tiene en cuenta varios aspectos que están directamente relacionados con la vivienda:

Su localización, ya que la ubicación geográfica condiciona este cálculo.
Las características del inmueble, como su tamaño, antigüedad, los materiales y tipo de construcción, el estado de conservación en el que se encuentra, etc.
El uso que se le da, en nuestro caso residencial.

Lo habitual es que el valor catastral no supere el precio que la vivienda tiene en el mercado, por lo que anualmente los municipios pueden actualizarlo mediante la aplicación de los coeficientes publicados por las Leyes de los Presupuestos Generales. Esto permite acercar los valores catastrales al valor actual de mercado de bienes inmuebles.

Como dato de interés, ten en cuenta que el coeficiente de referencia que se suele utilizar respecto al mercado es del 0,5. Esto significa que lo ideal es que el valor catastral de una vivienda corresponda a la mitad del valor que pueda tener en ese momento en el mercado.

¿Cuál es la diferencia entre el valor catastral de la vivienda y su valor de mercado?

Como acabamos de comentar, el valor catastral de un inmueble es un valor de carácter administrativo y objetivo que establece Hacienda con fines fiscales. Mientras tanto, el valor de mercado es el precio que fija el vendedor considerando diversos factores, como las características de la vivienda, su ubicación o la situación actual del mercado inmobiliario.

Es por ello por lo que estos dos valores normalmente son diferentes: independientemente del dinero que pagues por la compra de la vivienda, para Hacienda tendrá un valor catastral independiente. El cualdeterminará la cuantía de los impuestos que deberás pagar en la declaración de la Renta de ese ejercicio.

Diferencia con el valor de referencia catastral

Una vez conocida la definición del valor catastral de una vivienda, es importante distinguirlo de otro concepto similar, el del valor de referencia catastral. Este fue creado en 2022 para ajustar más su valor al precio real de mercado, ya que para calcularlo se tienen en cuenta los precios reales de compraventa de los inmuebles que están inscritos en el Registro de la Propiedad.

En concreto, cada año se publica una lista con los valores de referencia de los inmuebles, en función de la localidad en la que se encuentran. Lo que proporciona a los propietarios una información muy útil para que sepan cómo Hacienda está valorando sus propiedades. De hecho, el valor de referencia catastral es el parámetro que permite establecer la base imponible para el cálculo de impuestos como el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones), el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) y el de Actos Jurídicos Documentados (AJD).

En este sentido, hay que tener en cuenta que, desde enero de 2023, el valor de referencia es el valor mínimo sujeto a tributación. Lo que significa que será la cantidad que se tendrá en cuenta como base imponible para el cálculo de los impuestos en aquellos casos en los que los contribuyentes declaren haber pagado más por la propiedad que lo expresado por el valor de referencia catastral.

¿Cómo saber el valor catastral de mi vivienda?

Para calcular el valor catastral de su vivienda, el propietario no debe hacer nada, ya que es la Administración la que se encarga de determinarlo. Pero sí puede acceder fácilmente a este dato, dadas las implicaciones que tiene para que pueda cumplir con sus obligaciones fiscales.

Por lo tanto, para conocer el valor catastral de una vivienda podemos consultar el recibo más reciente del IBI del inmueble, en el que también se pueden encontrar otros datos interesantes, como el valor del suelo y de la construcción.

En cualquier caso, no es la única opción de la que disponemos, porque también podemos buscarlo en nuestra última declaración de la renta, solicitarlo en la sede electrónica del Catastro, acudiendo de forma presencial a uno de los puntos de información catastral o presentando la documentación que acredite que somos los titulares del inmueble frente a la gerencia territorial del Catastro.

Cálculo del valor catastral de una vivienda

Si, pese a todo lo dicho, todavía quieres calcular por ti mismo el valor catastral de tu vivienda, tenemos buenas noticias que darte: puedes hacerlo de forma sencilla si conoces tanto la cuantía del IBI que has pagado como el gravamen que se te ha aplicado. Para ello, divide el importe del impuesto entre el mencionado gravamen y el resultado multiplícalo por 100.

Conocer el valor catastral de una vivienda para evitar sobresaltos

En resumen, antes de comprar una vivienda o de participar en algún tipo de operación inmobiliaria, como una transmisión por herencia, es importante que su futuro propietario tenga en cuenta tanto su valor catastral como su valor de referencia catastral, porque estos dos datos le permitirán calcular la cuantía de los diferentes impuestos que deberá abonar más adelante. Lo que le evitará cualquier tipo de sorpresa y le permitirá estar preparado frente a sus diferentes obligaciones tributarias.