El artículo 47 de la Constitución Española establece que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho (…)”.
Por ello, en los últimos años el gobierno ha dado forma a un nuevo concepto dentro del sector inmobiliario que pretende facilitar el acceso a un hogar a las personas en situación de vulnerabilidad: la vivienda asequible incentivada. De él queremos hablarte hoy con detalle, dado el papel relevante que ha asumido con motivo de la última Ley de Vivienda.
Si desconoces qué es la vivienda asequible incentivada o no habías oído hablar sobre ella hasta llegar a este artículo, no te preocupes, porque es normal. Principalmente, debido a que ha sido introducida por primera vez con motivo de la promulgación de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda. Con anterioridad, el proyecto de esta fue aprobado por el Consejo de Ministros el 1 de febrero de 2022, por el Congreso el 27 de abril de 2023 y por el Senado el 17 de mayo del mismo año.
Entró en vigor, por tanto, el pasado 25 de mayo tras su publicación en el BOE. Y lo hizo con el objetivo de implantar medidas para aumentar la oferta de vivienda a precios asequibles, así como evitar que se den situaciones de tensión en el mercado del alquiler y apoyar tanto a jóvenes como a colectivos vulnerables para que puedan acceder a la vivienda.
Entre ellas, se crea una nueva modalidad de viviendas dentro de otro concepto ya existente, el de vivienda protegida. Se trata de la mencionada vivienda asequible incentivada, aquella de titularidad privada (incluyendo entidades del sector privado y organizaciones no gubernamentales) que cuenta con beneficios urbanísticos, fiscales o de otro tipo si se destina al alquiler a precios asequibles.
Esta nueva modalidad de vivienda se destina al alquiler para personas que tienen un bajo nivel de ingresos, de forma que sus propietarios o arrendatarios pueden acceder a diferentes beneficios y bonificaciones por la aplicación de este criterio. De ahí que sea una medida destinada al ámbito privado.
Precisamente esta es una de sus grandes diferencias respecto a las viviendas protegidas, las cuales están vinculadas al sistema público. En concreto, se construyen en territorio español conforme a una normativa de diseño, uso o calidad que especifica cada Comunidad Autónoma, de forma que se establecen obligaciones para ellas, incluyendo aspectos como su precio máximo de venta, de alquiler o cesión de uso.
En el caso de la vivienda asequible incentivada las limitaciones serán tan solo temporales, de uso y de precios máximos, y únicamente se plantea para el régimen de alquiler; mientras que la vivienda protegida se puede ofrecer tanto para el alquiler como para la compra.
Los beneficiarios de esta nueva modalidad de vivienda son dos: por un lado, los propietarios que ponen en alquiler el inmueble; y, por el otro, los arrendatarios que acceden a este mediante el citado régimen.
En este caso entendemos los propietarios como personas físicas. Y si optan a alquilar sus viviendas a precios reducidos podrán acceder a unas bonificaciones urbanísticas y fiscales de hasta un 90 % en la tributación del IRPF en función de la situación:
Además, esta es una medida que responde a las solicitudes del sector inmobiliario de crear un fondo social de vivienda. Algo necesario para poder incrementar el parque público del alquiler y, en consecuencia, también el número de viviendas protegidas. Con la particularidad de que la calificación concreta de los inmuebles ya no podrá ser modificada durante un período de 30 años, garantizándose así unas condiciones básicas durante el mismo.
Como hemos venido viendo, tanto los jóvenes como los colectivos sociales en situación de vulnerabilidad se beneficiarán de unos mejores precios a la hora de acceder al mercado del alquiler.
Y, a la vez, este mercado también podrá incrementar su oferta a medio y largo plazo, aspecto este muy importante para poder responder a la demanda creciente y suavizar unos precios que en los últimos años se han desbocado por diferentes factores, como los incrementos en los costes de la construcción o la alta inflación.
No hay unos requisitos estándar para el acceso al programa de vivienda asequible incentivada. Las Comunidades Autónomas son las administraciones competentes en la materia, por lo que los solicitantes deben cumplir con las condiciones que estipule el programa específico de su región.
En cualquier caso, lo recomendable es que, desde el punto de vista del propietario, este contacte con una gestoría para recibir asesoramiento sobre cómo acogerse a esta nueva fórmula. Principalmente, porque incluye una serie de trámites que pueden acabar haciéndose complejos y que, en caso de no ser realizados correctamente, pueden limitar su acceso a los máximos beneficios fiscales posibles.
En definitiva, con la implantación del concepto de vivienda asequible incentivada, el gobierno de España busca implicar a todos los agentes públicos, privados y del tercer sector para alcanzar un consenso en la búsqueda de los problemas actuales de oferta de vivienda. Y para ello deja a criterio de las administraciones competentes (las Comunidades Autónomas) tanto los beneficios públicos asignados a las viviendas como las limitaciones normativas.
Se espera que estas medidas, acompañadas por las ya previamente establecidas para fomentar las viviendas protegidas, tengan un impacto positivo en el mercado inmobiliario y supongan un beneficio directo para los jóvenes y las personas en situación de exclusión. Principalmente, porque podrán encontrar una oferta más competitiva y disfrutar de mejores condiciones económicas, tanto para el alquiler como para la compra.
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