Viviendas de alquiler social: impacto y oportunidades en el mercado inmobiliario actual

En su artículo 47, la Constitución Española indica que todos los españoles tienen el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, por lo que atribuye a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias para hacer efectivo este derecho, así como para establecer las normas apropiadas. Medidas como las relacionadas con las viviendas alquiler social, de las que hoy queremos hablarte para analizar cómo impactan en el mercado inmobiliario.

¿Qué son las viviendas de alquiler social?

Con el fin de facilitar el acceso a un hogar de las personas o familias que tienen dificultades para lograr una vivienda digna según las condiciones actuales del mercado inmobiliario, el alquiler social ofrece inmuebles en este régimen a unos precios asequibles. De esta forma, se trata de una medida que está orientada principalmente a quienes tienen bajos ingresos o se encuentran en situaciones de riesgo de exclusión social y vulnerabilidad.

En España, el alquiler social está directamente vinculado al Fondo Social de Viviendas (FSV) creado en 2012 a raíz del Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección de los deudores hipotecarios. Desde este momento, se constituyó el mencionado fondo, propiedad de las entidades de crédito, para ofrecer una cobertura mediante su arrendamiento a todas aquellas personas que están en especial situación de vulnerabilidad social y pierden su vivienda habitual.

Así, desde su puesta en marcha, más de 4.000 familias en España se han acogido a esta iniciativa. Por lo que se han beneficiado de unas viviendas en alquiler social que tienen unos precios que oscilan entre los 150 y los 400€ mensuales, con un límite máximo del 30 % de los ingresos netos totales de la unidad familiar.

¿Cuáles son las condiciones para solicitar el acceso a las viviendas de alquiler social?

Según se estipula, pueden solicitar esta modalidad de alquiler todas aquellas personas que hayan perdido su residencia habitual a partir del 31 de diciembre de 2007 y, como ya hemos mencionado, pueda considerarse que están en situación de especial vulnerabilidad.

Así, en su caso la pérdida de esta vivienda debe haberse dado en favor de algunas de las entidades de crédito que participan en el convenio y por alguna de estas causas:

• Desalojo como consecuencia de una demanda de ejecución por impago de un préstamo hipotecario o según lo dispuesto en la cláusula segunda de un préstamo no hipotecario.
• Procedimiento de ejecución hipotecaria que haya culminado con la adjudicación de la vivienda, pero que no haya dado lugar a su desalojo efectivo.
• Dación como pago de un préstamo hipotecario.

Requisitos que cumplir para poder solicitar el acceso a una vivienda de alquiler social

Además, la persona o familia solicitante debe acreditar en el momento de realizar la petición alguna de estas circunstancias:

• No tiene alguna vivienda en propiedad.
• Sus ingresos no superan en tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
• Se forma parte de una familia con hijos menores de edad.
• En el caso de las familias monoparentales, se tienen a cargo al menos 2 hijos menores.
• En la unidad familiar hay como poco un miembro con discapacidad de al menos un 33 % o con una enfermedad que le impida trabajar.
• No se percibe ningún tipo de ingresos o se ha gastado el total de las prestaciones.
• Encontrarse en situación de dependencia o discapacidad y en su caso la vivienda supone, conforme el informe de los servicios sociales competentes, un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social y autonomía.
• Estar en situación de prejubilación o jubilación y mediante aval haber asumido las deudas de sus hijos o nietos.
• Tener más de 60 años.
• Que algún miembro de la familia haya sufrido violencia de género.
• Padecer circunstancias de vulnerabilidad social diferentes a las anteriores quesean detectadas por parte de las entidades de crédito, los servicios sociales municipales o las ONG encuadradas en la Plataforma del Tercer Sector y que estén debidamente justificadas ante las entidades de crédito. Para ellas la vivienda debe suponer un activo indispensable para el mantenimiento de su inclusión social.

Por lo demás, es importante tener en cuenta que las viviendas de alquiler social incluyen contratos de, como máximo, dos años. Si bien existe la opción de prorrogarlos si el inquilino sigue cumpliendo alguna de las condiciones que acabamos de indicar.

¿Cómo solicitar el acceso a una vivienda de alquiler social?

Los interesados que cumplan los requisitos mínimos que acabamos de repasar, pueden llevar a cabo su solicitud en el portal habilitado para tal fin por parte las entidades bancarias que componen el FSV: fondosocialdeviviendas.es. En él figuran todos los alquileres disponibles, de manera que pueden optar al que más se adapte a sus necesidades.

De igual forma, al tratarse de un proceso abierto (previa identificación) a entidades sociales u organismos públicos que colaboren en la gestión y tramitación de estos alquileres, también se puede realizar la solicitud de vivienda en el portal del banco o caja que tenga en propiedad la casa solicitada.

Una vez enviadas, las solicitudes se priorizarán de forma objetiva. Para ello, se tendrán en cuenta los supuestos que agraven la situación de vulnerabilidad y se emplearán los siguientes criterios:

• Concurrencia de supuestos del Convenio, ya que cuantos más concurran, más prioridad se dará a la solicitud.
• Número de miembros de la unidad familiar, porque cuantos más miembros tenga esta, mayor será la prioridad.
• Ingresos netos de la unidad familiar, de forma que a menor cantidad, mayor prioridad.

Impacto en el mercado inmobiliario de las viviendas de alquiler social

Actualmente, tan solo el 2,5 % de las viviendas del parque español tienen la consideración de viviendas sociales. Son algo menos de 300.000 por los 18 millones que hay en total, un número a todas luces insuficiente que hace que el 95,9 % de las personas que necesitan acceder a vivienda pública no puedan hacerlo.

De hecho, los especialistas en el sector estiman que se necesitan aproximadamente más del doble de las ahora disponibles (entre 300.000 y 370.000) para empezar a resolver este problema del alquiler social y, con ello, contribuir a destensar un mercado inmobiliario que en el segundo trimestre de 2024 no ha dejado de marcar máximos tanto en los precios (más de 1.100 euros de precio medio del alquiler) como en el número de solicitudes por vivienda (115 contactos).

Lo cierto es que la atención por la vivienda social ha ido decayendo en España en las últimas décadas, porque en la década de los 80 se construyeron cerca de un millón de hogares de este tipo, mientras que entre 2011 y 2019 fueron tan solo 167.479. Una bajada muy notable, a pesar de que la población se incrementó en este tiempo en casi 9,4 millones de personas.

Crece el parque de viviendas de alquiler social y asequible

Ante esta situación, el Gobierno de España ha puesto en marcha un Plan de Vivienda en Alquiler Asequible (PVAA) que incluye cinco programas destinados «a incrementar el parque público de viviendas destinadas al alquiler social o a precio asequible con altos estándares de eficiencia energética». Con este fin, se promocionarán viviendas de nueva construcción o la rehabilitación de edificios no destinados actualmente a vivienda sobre terrenos de titularidad pública.

La meta es construir 183.040 viviendas en alquiler social o a precios asequibles por todo el país, incluyendo 50.000 que se movilizarán a través de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) y 11.000 del Fondo Social. No en vano, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ya cuenta con 59.879 viviendas para alquiler social firmadas o en desarrollo, a las que hay que añadir 14.000 que ya se han puesto a disposición de los ciudadanos por parte de la Sareb y las 10.411 que ha activado el Fondo Social.

Esta decisión supondrá un paso adelante positivo para dar aire al mercado de viviendas de alquiler social, si bien todavía se antoja insuficiente para paliar la acuciante escasez de hoy. Es más, los expertos en el sector aseguran que habría que multiplicar las 300.000 actuales por al menos 5 o 10 para estar en la media europea. Algo que, para alcanzarse, requeriría de una total implicación de todas las Comunidades Autónomas (con competencias en políticas de vivienda) y, en especial, de las capitales de provincia, donde en 2023 solo se ubicaban el 15 % de las viviendas de la Sareb.

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